L’impôt sur la fortune immobilière remplace l’impôt de solidarité sur la fortune depuis le 1er janvier 2018. Depuis cette date, si vous disposez d’un patrimoine immobilier net supérieur, au 1er janvier, à 1 300 000 €, vous en êtes redevable.
Pour évaluer votre patrimoine, vous pouvez vous appuyer sur les estimations délivrées par des agences immobilières ou des notaires. À défaut, il est possible de consulter les sites internet spécialisés.
Je suis concerné par l’impôt sur la fortune immobilière,
comment évaluer mon abattement fiscal ?
Une fois les estimations réalisées et les dettes afférentes aux biens soustraites de leur valeur estimée, vous pouvez appliquer des décotes afin de réduire la valeur imposable.
À ce titre, la loi prévoit l’application d’un abattement de 30% sur votre résidence principale. En revanche, aucun abattement légal n’est prévu pour les biens en location. L’Administration fiscale et la jurisprudence admettent cependant une réduction allant de 15% à 20% pour les logements occupés. Cette tolérance se justifie par le fait qu’il est nécessaire de tenir compte de chaque situation, afin d’estimer au mieux la valeur du bien sur son marché.
Cas particulier : les biens détenus à travers une SCI, elle-même démembrée
Un couple détenait sa résidence principale à travers une SCI dont les statuts prévoyaient une clause d’agrément. Les parts de cette dernière avaient fait l’objet d’un démembrement en attribuant la nue-propriété aux trois enfants du couple.
Lors de la déclaration le couple souhaite se prévaloir d’une réduction de 30 % pour illiquidité, compte tenu de la détention en société du bien, et de la présence d’une clause d’agrément.
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 15 février 2023, qu’aucune décote ne peut être retenue au titre du démembrement. En revanche, le recours au démembrement ne fait pas obstacle à l’application de décotes permettant de pallier l’illiquidité des parts sociales. La Cour a retenu une décote de 20% sur la valeur vénale des titres décomposée en 10% pour illiquidité et 10% pour occupation effective.
Nos convictions
En matière d’impôt sur la fortune immobilière, il convient de s’assurer que les décotes retenues soient représentatives d’une situation permettant de se rapprocher de la valeur de marché. Les faits jugés par la Cour de cassation concernaient l’ISF mais le raisonnement devrait être transposable à l’IFI. Il est nécessaire d’être accompagné sur ces thématiques afin d’optimiser et d’éviter un éventuel redressement en matière d’impôt.