Article paru dans notre magazine Convictions n°55
Devenir propriétaire d’un hôtel revêt un charme particulier et peut constituer une diversification pertinente au sein d’un patrimoine immobilier.
L’historique des performances de l’hôtellerie en France démontre une capacité de rebond forte malgré des événements contraires comme les mouvements sociaux, ou des crises plus lourdes comme des attentats, voire une pandémie ! Les hôtels, en premier lieu les mieux placés, retrouvent leurs niveaux d’activité en quelques mois. Cette faculté de résilience élevée est une caractéristique déterminante du secteur.
Dans le monde de l’investissement immobilier, l’hôtellerie représente une classe d’actifs à part entière. Elle fait partie des actifs immobiliers « exploités », où l’investisseur va pouvoir devenir non seulement propriétaire des murs mais également du fonds de commerce.
Cette possibilité enrichit et diversifie l’allocation immobilière de l’investisseur tout en répondant aux critères d’éligibilité du dispositif 150-0 B TER. La création de valeur proviendra non seulement de la revalorisation de l’immobilier lui-même (travaux de rénovation, d’agrandissement…), mais aussi de celle du fonds de commerce au travers notamment de l’amélioration des performances de gestion.
Se porter seul acquéreur d’un hôtel peut néanmoins s’avérer coûteux, chronophage et complexe. C’est pourquoi s’associer à un groupe d’investisseurs privés en s’appuyant sur l’expertise d’un professionnel du secteur est un schéma fréquemment recommandé. Accessible à partir de 500 000 €, un club-deal autour d’un actif hôtelier identifié peut réunir entre 10 et 25 investisseurs. L’opération consiste en la création d’une société ad hoc, qui a recours à la dette bancaire pour finaliser son acquisition. La plupart des club-deals hôteliers permettent d’acheter à la fois les murs et les fonds de commerce.
Certains fonds professionnels de capital investissement (FPCI) se sont également spécialisés dans ce secteur. Accessibles dès 100 000 €, ils comptent en général entre 8 et 10 actifs, sélectionnés de manière discrétionnaire par la société de gestion. Le souscripteur du fonds profite ainsi d’une délégation totale de la gestion de son investissement et d’une diversification accrue du risque.
En tout état de cause, de par son éligibilité au 150-0 B TER, l’hôtellerie permettra à l’entrepreneur en recherche de réemploi de concilier recherche de performance et maîtrise des risques. Enfin, l’hôtellerie dispose d’un cadre fiscal unique au travers de régimes d’exonération d’IFI, d’IR, voire même d’IS sous certaines conditions !
Première destination touristique mondiale depuis 30 ans, la France accueille en 2023 la Coupe du Monde de
Rugby et les Jeux Olympiques en 2024. Ces événements aux retombées économiques de long terme pour le
secteur du tourisme confirmeront la place centrale qu’est en droit de revendiquer l’hôtellerie dans les allocations d’actifs des investisseurs pour les prochaines années !
Notre Conviction
- Faire une place à part entière à l’hôtellerie dans ses allocations d’actifs ;
- Sécuriser l’opération d’investissement hôtelier en s’appuyant sur des experts ;
- Profiter d’un cadre fiscal adapté : éligibilité au dispositif 150-0 B TER, exonération d’ IFI,
voire parfois d’IR et d’IS sur la plus-value à terme (sous conditions).
Nicolas BIONAZ
Directeur du Développement, Eternam
nbionaz@eternam.fr