L’OBO immobilier est une opération consistant à vendre un ou plusieurs immeubles locatifs que vous possédez déjà en direct à une société, souvent une société civile immobilière, dont vous êtes le principal associé ou gérant.
L'obo immobilier vous concerne-t-il ?
L’OBO immobilier vous concerne si vous disposez d’un patrimoine immobilier locatif « important » et que souhaitez transformer vos loyers, souvent fortement imposés aux revenus fonciers (TMI + PS de 17.2 %), en un capital immédiatement disponible ou en de nouveaux flux de revenus optimisés.
Ce capital disponible vous permettra alors de réaliser de nouveaux investissements patrimoniaux, de mener un nouveau projet personnel ou professionnel ou encore d’envisager la transmission anticipée de vos immeubles.
Les intérêts de cette stratégie patrimoniale ?
La réalisation d’un OBO immobilier présente plusieurs avantages, voici les principaux :
Le premier est d’obtenir un capital immédiat et/ou une créance en contrepartie de la vente. Les sommes perçues pourront ensuite être utilisées pour réaliser de nouveaux investissements en diversifiant votre patrimoine.
Le deuxième est de transmettre, par anticipation, votre patrimoine immobilier à vos héritiers en réduisant le coût de la transmission. En effet, vous transmettez les parts d’une société endettée qui a donc une faible valorisation, et non un ou des immeubles. La transmission des parts pourra se faire en pleine propriété ou en démembrement, avec la possibilité de conserver le pouvoir de la société. À noter que la donation en nue-propriété est fiscalement avantageuse puisque seul ce droit de nue-propriété sera taxé aux droits de donation en fonction de votre âge et selon un barème légal.
Le troisième intérêt est de réduire votre fiscalité personnelle sur les revenus locatifs, dans la mesure où la société acquéreuse, qui perçoit les loyers, sera soumise à l’impôt sur les sociétés. En l’absence de versements de dividendes, c’est la société, et non les associés, qui supporte seule l’impôt sur les sociétés sur les loyers perçus au taux de 15 % jusqu’à un résultat de 42 500 € et 25 % au-delà, ce qui aboutit à la réduction de l’imposition personnelle.
Les bénéficiaires de la donation des titres de la société profiteront ensuite d’un enrichissement résultant du désendettement de la société au fil du temps en franchise de droits.
Précautions
Cette opération s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale couvrant les flux de revenus, la mise en place de crédits, l’organisation de la transmission… et doit faire l’objet d’une analyse sur-mesure.
Comment fonctionne l'OBO immobilier ?
L’OBO immobilier se matérialise par la création d’une nouvelle société ou par le recours à une société déjà existante, comme une société civile immobilière, dont vous détenez la majorité des parts sociales ou le contrôle.
En tant que propriétaire du bien locatif détenu en direct, vous allez alors le vendre à votre société.
Pour financer la vente, la société emprunte les fonds nécessaires à la banque pour le rachat du bien. Dès la vente du bien, les loyers seront perçus par la société afin de rembourser l’emprunt bancaire qu’elle a contracté. À savoir que la banque prêteuse exige généralement une prise de garantie pour se garantir du risque de non-paiement des loyers.
Au terme de la vente, vous percevez le prix de votre ou de vos immeubles sous la forme d’un capital immédiat et/ou d’un droit à de futurs revenus sous la forme d’une créance en compte courant d’associé, qui est une dette de la société à votre encontre. En effet, il est possible dans certains cas de réaliser un financement mixte par l’intervention de la banque et de vous-même grâce à l’inscription d’un CCA au passif de la société.
NOTRE CONSEIL…
Vous l’aurez compris, la mise en œuvre de l’OBO immobilier est une stratégie patrimoniale qui présente de multiples avantages mais qui nécessite de prendre des précautions et donc d’être accompagné.
Il est primordial de faire évaluer votre situation auprès d’un consultant patrimonial avant toute mise en œuvre, pour estimer si l’opération est judicieuse fiscalement et financièrement, pour observer les différents points de vigilance selon votre situation et vos biens, et pour éviter tous risques fiscaux en cas de fictivité de la société, en cas de sur ou sous-évaluation des biens lors de la vente ou en cas de poursuite d’un objectif principalement fiscal.