La pertinence du « build-up » en immobilier

La pertinence du « build-up » en immobilier

Article paru dans notre magazine Convictions n°54

La dernière décennie, marquée par des taux d’intérêt au plus bas, a permis à l’investisseur immobilier de profiter pleinement de l’effet de levier du crédit. Le changement de paradigme que nous vivons depuis quelques mois, caractérisé notamment par un resserrement brutal des conditions de financement, nous invite à repenser nos stratégies immobilières.

Le "build-up" en immobilier : de quoi s'agit-il ?

En immobilier, cette stratégie repose sur la constitution d’un portefeuille d’actifs achetés ligne à ligne en vue d’atteindre une taille cible attractive pour des investisseurs institutionnels (on parle d’agrégation).
Les biens visés à l’acquisition sont considérés de « petite taille » par ces derniers et nécessitent le plus souvent un travail de remise à niveau :

  • travaux d’embellissement, de rénovation, voire d’extension ;
  • amélioration de l’état locatif ;
  • optimisation des charges ;
  • mise en place de programmes de labellisation et de certification environnementales.

En outre, la « petite taille » des actifs visés, couplée à l’impérieux travail de repositionnement évoqué ci-dessus,  permet d’obtenir des prix d’acquisition souvent attractifs.
L’atteinte d’une taille critique sur des actifs repositionnés entrainera un fort attrait pour des investisseurs institutionnels. Ils accepteront de payer le portefeuille ainsi constitué plus cher que l’achat d’actif à l’unité, c’est ce que l’on appelle « la prime de portefeuille ».

Quelles classes d'actifs pour déployer efficacement une stratégie de build-up ?

  • L’hôtellerie économique se prête particulièrement bien à la mise en place de ce type de stratégie. En effet, nombreux sont les hôtels 1 ou 2 étoiles de petite taille, appartenant encore à des privés. Ces derniers ont parfois négligé l’entretien de leurs actifs, et ne disposent pas toujours des outils nécessaires à la mise en œuvre d’une stratégie commerciale efficace, ainsi qu’à l’optimisation de leur structure de coût.
  • La logistique est une classe d’actif qui s’avère bien adaptée aux stratégies de build-up. Il reste encore aujourd’hui, des entrepôts de petite et moyenne taille, implantés en périphérie des agglomérations, sous-loués avec un potentiel de réversion significatif et des possibilités d’extension. Cette typologie d’actif a vu son attractivité fortement augmenter ces dernières années avec le développement du e-commerce et la transformation des circuits d’approvisionnement. Il n’est donc pas étonnant que les institutionnels s’y intéressent depuis longtemps.
Nicolas Bionaz

Nicolas BIONAZ

Directeur du Développement Eternam
nbionaz@eternam.fr

NOS CONVICTIONS

  • Miser sur une stratégie “build-up” en immobilier pour créer de la valeur grâce à « l’effet
    portefeuille » et au travail de repositionnement.
  • Investir dans l’hôtellerie économique et la logistique.
  • S’appuyer sur une équipe de spécialistes, experts des classes d’actifs sélectionnées.