Le marché du logement est en crise : les transactions se raréfient, faute de trouver des points de rencontre entre acquéreurs, pénalisés par la hausse brutale des taux du crédit, et les vendeurs, encore réticents à revoir à la baisse leurs exigences. L’immobilier neuf est concerné au premier plan par ce contexte : le nombre de réservations a connu son cinquième trimestre consécutif de baisse, accusant au 2nd trimestre une chute de 40% sur les appartements et 45% sur les maisons. Les récentes hausses de taux pratiquées par la Banque Centrale Européenne et répercutées progressivement par les établissements prêteurs ne permettent pas d’envisager une fin d’année plus encourageante pour le secteur de la construction de logements.
Les promoteurs dans la tourmente
Cette situation entraîne de nombreuses conséquences, dont principalement trois qui affectent les promoteurs.
Ceux d’entre eux n’ayant pas une assiste financière suffisante sont mis en risque de déposer le bilan. Pour les autres, il reste difficile d’écouler les stocks de logements existants sur les programmes en cours de construction alors que les dates de livraison se rapprochent. Les lancements de nouveaux projets, sauf rares exceptions, sont logiquement reportés ou tout simplement abandonnés.
Le malheur des uns fait le bonheur des autres : une période d’opportunités s’est ouverte pour les investisseurs qui sauront profiter des offres et réductions de prix proposées par des promoteurs contraints à la négociation. D’autant plus qu’ils bénéficient encore de l’incitation fiscale du dispositif Pinel, appelé à disparaître bientôt.
Des remises de prix parfois conséquentes
Allant des frais de notaire offerts à des réductions de prix, en passant par l’installation d’une cuisine équipée et pouvant parfois se cumuler, ces offres peuvent impacter le prix d’acquisition de 5 à 10%. Ce qui est conséquent pour des projets dont les bilans financiers ont été établis sur la base de coûts de construction qui ont au contraire augmenté.
Si ces offres ne concernent pas l’ensemble du stock de logements neufs, il convient d’y être attentif et savoir être réactif lorsqu’elles se présentent. D’autant plus que leur durée se limitera au stock restant jusqu’à écoulement.
Une incitation fiscale attractive pour l'immobilier neuf
Investir en locatif neuf, dans le respect de certaines conditions, donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient (prix majoré des frais d’acquisition) jusqu’à 17,5% en loi Pinel à condition de signer l’acte cette année et jusqu’à 21% en loi Pinel + (l’achat doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2024).
La position du gouvernement est claire : le dispositif Pinel ne sera pas remplacé. Une période de près de 40 ans de lois fiscales avantageuses incitant les particuliers à investir dans l’immobilier neuf va prendre fin. Le monde se divisera alors en deux catégories : ceux qui en auront profité, et les autres.
Saisir les opportunités de l'immobilier neuf sans perdre de vue l’essentiel
Au total, un investisseur peut escompter une diminution de son prix de revient pouvant aller jusqu’à 25%, en cumulant une remise du promoteur et l’avantage fiscal. Avec en prime l’assurance d’avoir un bien aux dernières normes et sous garantie. De quoi stimuler même les plus hésitants…
Rappelons que l’immobilier est un investissement qui présente des risques et nécessite d’opérer une sélection rigoureuse : capacité du promoteur à mener la construction à son terme, qualité de l’emplacement et de l’environnement du projet, profondeur du marché locatif ou encore positionnement du prix sont autant d’éléments essentiels à considérer dans la décision.
Être bien conseillé et accompagné par un professionnel est indispensable pour profiter de ces opportunités dans de bonnes conditions !