Passer d’une location nue à meublée : quels enjeux et pièges à éviter ?

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Devant la pression fiscale des revenus fonciers, de plus en plus de propriétaires sont tentés de passer leur bien en location meublée. Le régime de la location meublée jouit en effet de nombreux avantages. En particulier, la location meublée permet d’amortir fiscalement le bien immobilier, réduisant ainsi la base taxable à l’impôt sur le revenu sans créer de réelles charges. Cependant, est-ce si facile de transformer son bien en location meublée, et quels sont les pièges à éviter ?  

Le passage de la location meublée est encadré

D’une part, il convient de rappeler que la location meublée est désormais strictement encadrée dans sa définition. Il est impératif de meubler convenablement le bien immobilier, une liste de meubles est fournie par décret (décret du 31 Juillet 2015). Si le bien a déjà un locataire, il faut donc attendre son départ ou négocier avec lui pour conclure un bail meublé. On ne peut en aucun cas l’imposer à son locataire nu actuel. 

D’autre part, aucune autorisation administrative spécifique n’est à demander si le bien reste loué en tant que résidence principale contrairement aux locations saisonnières. Cependant, il est important de vérifier que le règlement de copropriété autorise bien cette activité et il sera nécessaire de se rapprocher d’un expert-comptable pour réaliser son bilan dans le cas d’un régime réel d’imposition.

Quelles conséquences fiscales du passage de nu à meublé  ?

Le passage de la location nue à meublée n’emporte aucune conséquence fiscale immédiate. Étant donné qu’il n’y a pas de changement de propriétaire, aucun droit d’enregistrement ou frais notariés n’est dû. De plus, aucune plus-value n’est à déclarer et ce, même si le bien immobilier a pris de la valeur depuis son acquisition.

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Exemple

Le passage de la location nue à meublée n’emporte aucune conséquence fiscale immédiate. Étant donné qu’il n’y a pas de changement de propriétaire, aucun droit d’enregistrement ou frais notariés n’est dû. De plus, aucune plus-value n’est à déclarer et ce, même si le bien immobilier a pris de la valeur depuis son acquisition.

En cas de revente ultérieure de mon bien, ma plus-value sera calculée à partir du prix d’acquisition initial… mais également avec la durée de détention initiale, ici dix ans ! La transformation est donc totalement neutre pour ma plus-value, mais je peux néanmoins amortir sur la valeur réelle de mon bien au jour de son passage en location meublée !

Quels sont les pièges à éviter ?

Même si la transformation en meublé ne comporte aucune conséquence fiscale immédiate, il existe de nombreux pièges à éviter selon sa situation patrimoniale. Par exemple, si vous détenez des biens immobiliers dans une société civile immobilière, l’activité de location meublée est incompatible avec l’objet social. En effet, l’activité de location meublée est une activité commerciale. Ainsi, en cas de location meublée, la société civile sera obligée d’opter à l’impôt sur les sociétés, et vous perdez ainsi tous les avantages recherchés avec ce type de location. 

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Exemple

Le cas où le contribuable a cumulé des déficits fonciers sur un bien immobilier. Si demain le bien est loué en location meublée, il ne sera plus possible de les déduire, car il ne s’agit pas des mêmes types de revenus ; d’un côté des revenus fonciers, et de l’autre des bénéfices industriels et commerciaux. Plus grave encore, si le déficit foncier a permis d’obtenir une déduction sur le revenu global, tout passage en meublé du bien dans un délai de trois ans entraîne la reprise de cet avantage fiscal. Il est donc très important de bien étudier sa situation patrimoniale et fiscale avant toute prise de décision.

Vous l’aurez donc compris, si la mode est aux meublés, ce choix n’est pas anodin et doit s’inscrire dans une logique d’organisation patrimoniale globale. Dans un tel contexte, le recours à ses conseils et son gestionnaire de patrimoine est donc précieux.