Problématique : Monsieur X souhaite vendre son bien immobilier. De quelle manière doit-il déterminer le prix d’acquisition afin de calculer la plus-value imposable ?
La plus-value brute afférente à la cession d’un bien immobilier est égale à :
Prix de cession - prix d'acquisition
Le prix d’acquisition est majoré de certains frais et dépenses, ayant pour conséquence d’augmenter le prix d’acquisition, et ainsi diminuer la plus-value imposable.
1. Déterminer le prix d’acquisition
- En cas d'acquisition à titre onéreux :
Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement.
Lorsque l’acte ne mentionne aucun prix d’acquisition ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.
- En cas d'acquisition à titre gratuit :
Le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
2. Majorer le prix d’acquisition de certains frais et dépenses
Le prix d’acquisition est majoré de diverses dépenses limitativement énumérées par la loi, et devant être retenues pour leur montant réel sur justification.
- Les charges en capital et indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit, mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI.
- Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux : Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement.
- Frais réels : Ils s’entendent exclusivement des honoraires du notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable.
- Forfait : Les frais d'acquisition à titre onéreux des immeubles peuvent être fixés forfaitairement à 7,5% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatif. Ce forfait est attribué sans condition de délai de conservation du bien immobilier entre l’acquisition et la cession.
- Les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit : Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification, et doivent avoir été effectivement supportés par le cédant. Ils s'entendent exclusivement des frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien, et des droits de mutation effectivement payés afférents à ce bien ou droit.
- Les dépenses de travaux : Elles sont retenues soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement.
- Dépenses réelles : Il s’agit des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur l’immeuble.
- Forfait : Les dépenses de travaux peuvent être fixées forfaitairement à 15% du prix d’acquisition, sans avoir à fournir de justificatif, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de 5 ans après son acquisition.
- Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir : ils viennent en majoration du prix d'acquisition, qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements