Vous arrivez sur votre lieu de vacances. Panorama époustouflant, cadre idyllique, et votre location a un charme fou.
« Et si on achetait dans la région ? »
« On pourrait utiliser la maison quelques semaines par an et la louer le reste du temps, non ? »
Pragmatique, comme à votre habitude, vous vous demandez comment tout cela pourrait se concrétiser… Combien est-ce que ça va nous couter ? Combien allons-nous payer d’impôt ? Quel serait le régime le plus favorable ?
Nous répondrons à ces interrogations dont les solutions sont plus nuancées et complexes qu’il n’y parait. Aussi, nous vous recommandons de prendre conseil afin de faire le choix le plus judicieux pour votre projet.
Le choix central de votre stratégie d’exploitation d’immobilier meublé est de procéder en direct ou au travers d’une société. Nous verrons les implications juridiques et fiscales de chacune de ces configurations.
Quelle est la fiscalité de ma location meublée, louée en direct ?
Une résidence secondaire mise en location est généralement louée meublée pour des raisons pratiques, mais également économiques, la location d’un logement meublé permettant de justifier d’un loyer plus important.
Même si les revenus, contrairement aux loyers perçus des locations nues, sont classés en bénéfices industriels et commerciaux sur le plan fiscal, l’activité de loueur meublé est civile sur le plan juridique. Cette qualification permet d’éviter les incompatibilités existantes entre certaines professions règlementées et le statut de commerçant.
Quels sont les statuts disponibles pour ma location meublée à l’impôt sur le revenu ?
Pour quels avantages ?
L’activité de location meublée peut être exercée de manière professionnelle ou non au sens de l’administration fiscale. L’enjeu de cette distinction se situe au niveau du traitement fiscal des revenus tirés de la location. Attention, ce statut est évalué annuellement et il appartient au contribuable de vérifier à quel régime il se rattache afin de déclarer ses revenus convenablement.
Depuis la loi de finances 2020, deux critères permettent de distinguer un loueur professionnel ou non à l’impôt sur le revenu. Le loueur devient professionnel dans la mesure où :
- Les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée représentent plus de 23 000 € TTC ;
- Les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal toutes catégories de revenus confondues.
Depuis la loi de finances 2020, deux critères permettent de distinguer un loueur professionnel ou non à l’impôt sur le revenu. Le loueur devient professionnel dans la mesure où :
- Le traitement de la plus-value, l’exploitant non professionnel bénéficiant du régime de la plus-value des particuliers et le professionnel étant soumis à celui de la plus-value des professionnels ;
- L’imputabilité du déficit éventuellement réalisé, soit sur le revenu global pour les professionnels, soit uniquement sur les revenus LMNP de l’année ou des 10 suivantes.
Quel que soit votre régime, vous serez imposé en BIC, au régime micro ou réel en fonction de votre situation.
Quelles sont les conséquences du passage de LMP à LMNP ?
Si le changement n’a en principe aucune conséquence fiscale, il doit être étudié de plus près dans certaines situations :
- En cas de déficits reportables en LMNP, le passage en LMP fait perdre l’opportunité d’imputer ces déficits étant donné que le foyer fiscal n’enregistrera plus de bénéfices LMNP, sauf à respecter les critères à nouveau au cours des années 10 années suivant celle de la réalisation du déficit ;
- En cas de cession d’immeuble, l’imposition des plus-values dépend du statut du loueur (voir ci-dessus).
Comment exercer la location meublée en société ?
Il peut être tentant d’exercer une activité de location meublée à travers une société, surtout si la volonté des acheteurs est de transmettre. On connait en effet la flexibilité de la gouvernance offerte par les sociétés civiles et la possibilité de transmettre à ses enfants une société à l’IS endettée qui rembourse progressivement ses emprunts.
L’exploitation à travers une société présente néanmoins certaines contraintes à prendre en compte afin de choisir la forme sociale et le régime d’imposition adapté.
Comment choisir sa forme sociale pour la location meublée ?
Il est possible de recourir à n’importe quel type de société (SARL, société civile, etc.) pour exercer l’activité de location meublée. Cependant, ces sociétés soumettent les revenus à différents régimes d’imposition : à l’IS ou au régime des sociétés de personnes (impôt sur le revenu).
La société civile, un choix peu approprié
L’activité de location meublée est fiscalement commerciale, ce qui impose le régime de l’IS pour la SCI. Les avantages fiscaux de l’impôt sur le revenu sont alors perdus, notamment la possibilité d’imputer les déficits de location meublée professionnelle sur le revenu global. Lors de la cession de l’immeuble, les plus-values sont également taxées à l’IS ce qui prive des abattements pour durée de détention applicables en LMP, comme LMNP.
SNC, EURL ou SARL de famille
Ces sociétés ont la forme commerciale et permettent l’assujettissement à l’impôt sur le revenu. Pour la gestion patrimoniale, on privilégie les sociétés à responsabilité limitée qui permettent d’associer les enfants, c’est le cas de la SARL de famille.
Pour bénéficier du régime de la SARL de famille, la société doit respecter 3 conditions :
- Opter pour l’impôt sur le revenu ;
- Exercer exclusivement une activité commerciale (attention, la mise à disposition à titre gratuit à l’un des associés peut être source de remise en cause du régime sur ce fondement) ;
- Les associés doivent être exclusivement des parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants...), frères et sœurs, ainsi qu'entre conjoints et partenaires liés par un PACS.
Conclusion :
Cette brève présentation ne fait qu’effleurer les méandres des régimes de location meublée qui, s’ils ont l’avantage de la flexibilité, souffrent d’une certaine complexité. L’investisseur consciencieux prendra conseil auprès de professionnels pour prendre une décision avisée.