MAGAZINE CONVICTIONS

POURQUOI NE PAS CRÉER VOTRE PROPRE FONCIÈRE FAMILIALE ?

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Nos convictions

► N'hésitez pas à mettre en place un système de foncière autour d'un projet familial,

► Utilisez l'opportunité du crédit bon marché pour minimiser les apports en fonds propres et ainsi créez un effet de levier créateur de valeur,

► Capitalisez sur les valeurs de l'immobilier (actif tangible, résilient, émotionnel...) pour construire un projet familial vertueux.

Piet MONDRIAN - Molen (Moulin) - 1911- Huile sur toile - 150 x 86 cm
© Kunstmuseum Den Haag

Comme en son temps, la holding semblait l’apanage des plus riches, le concept de foncière semble aujourd’hui réservé aux institutionnels et aux plus fortunés. Pas si sûr !

En 1987, un certain John Hall fit la une des journaux d’outre-Manche. Il venait en effet d’acquérir au marquis de Londonderry le majestueux château de Wynyard Park.

 

Or, loin d’être un fils de famille, John Hall avait commencé sa carrière comme mineur de fond, puis géomètre, avant de créer sa foncière pour développer notamment un centre commercial à Newcastle. Aujourd’hui, à l’instar de John Hall, nul besoin d’être richissime pour créer sa foncière. 

Exemple d'un schéma simple de foncière

Constance O., 42 ans, est avocate ; son mari Paul, 46 ans, est cadre. Ils ont deux filles de 6 et 2 ans.


Grâce à leur travail, ils ont construit un patrimoine significatif. Leur réflexion les conduit à associer leurs filles au patrimoine familial, sans pour autant le leur transmettre immédiatement. L’immobilier leur semble avoir du sens pour le rendement locatif, mais aussi pour qu’un jour leurs filles possèdent chacune un logement. 

Leur idée est de créer une foncière familiale. Loin de se lancer dans un schéma complexe, Paul et Constance décident de créer une simple SCI ou une SAS (les régimes juridiques souples ne manquent pas). Ils partagent les parts à raison de 30% pour chacun d’eux, 20% pour chacune de leurs filles.

Le montage financier a pour socle l’apport de liquidités par Constance et Paul, via une combinaison entre capital et comptes courants d’associés. En sus, ils décident de tirer largement parti du crédit bancaire avec des taux historiquement faibles. 

Paul et Constance allouent ainsi au total 1,2 millions d’euros qui vont permettre l’acquisition d’un bien. A l’aide d’un financement bancaire de 3,8 millions d’euros, la foncière se positionne sur un bel immeuble ancien à rénover, à Lyon, leur ville d’origine. Après frais et travaux, le budget total est de 5 millions d’euros. 

L’immeuble sera loué en meublé, ce qui assurera plus de 320 000 € de loyers par an. Le bien rapportera environ 270 000 € par an, nets de frais de gestion (plus de 5%), soit plus de 20 000€/mois.

L’emprunt bancaire est amortissable sur 20 ans, les mensualités de l’ordre de 20 000 €. Ainsi, chaque mois, le crédit sera remboursé grâce à l’encaissement des loyers nets de charges. 

Soumise à l’Impôt des Sociétés du fait de son activité meublée, la foncière ne paiera pas (ou peu) d’IS du fait de l’amortissement comptable. 


 

Quels avantages ?

Paul et Constance immobilisent 1,2 M€ dans cette opération. Ce capital ne va pas générer de revenus pour la famille pendant 20 ans. En revanche, à l’heure de leur retraite, et quand leurs filles auront 26 et 22 ans, la famille sera, via sa foncière, propriétaire d’un immeuble dont l’emprunt d’acquisition sera totalement remboursé, donc un patrimoine de 5 M€.

 

Et la foncière encaissera des loyers mensuels correspondant aux 20 000 €  initiaux (probablement bien davantage compte tenu des réévaluations annuelles selon l’indice des loyers).

Si dans le même temps les prix de l’immobilier se sont valorisés de 25%, la foncière aura un actif de 6,25 M€, soit 5,21 fois la mise de départ.


Rentabilité non garantie

Les clés d’une démarche structurée

Il faut d’abord définir un bonne stratégie immobilière, cohérente avec votre profil d’épargnant, votre implantation géographique, vos capacités d’investissement. 

Le choix de la structure dépendra de divers paramètres : le statut fiscal, le schéma familial, l’objectif à terme des investissements… par exemple, les foncières familiales générant des revenus importants pourront être structurées sous forme d’OPCI (loyers supérieurs à 1M€/an). Le financement dépendra quant à lui du rendement locatif des immeubles, de la durée d’investissement, du niveau de risque acceptable par la banque !

L’accompagnement est déterminant pour trouver le meilleur schéma : il faut étudier les besoins de financements et de trésorerie, l’impact fiscal, les travaux à envisager ou les baisses de loyer éventuelles, etc. Enfin, il faut bien définir les objectifs de long-terme de la foncière : anticiper des ventes d’actifs, préparer une transmission, gérer les sujets de gouvernance familiale...

 

Au-delà du simple sujet financier, la foncière peut être un moyen de donner du sens à votre patrimoine autour d’un projet familial de long-terme, auquel chacun pourra contribuer à la mesure de ses compétences et de ses moyens. Paul et Constance ont imaginé ainsi initier (et ainsi responsabiliser) leurs filles à la gestion d’un patrimoine commun.
 

DAVID AUBIN

DIRECTEUR ASSOCIÉ ETERNAM

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