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Nos convictions
► Déterminez un objectif patrimonial à chaque bien acquis pour vous aider à choisir le meilleur statut fiscal
► Pour l'acquisition et la détention, privilégiez la société à l'IS surtout pour des biens financés à crédit et avec une rentabilité élevée
► Privilégiez l'acquisition IR pour des immeubles avec un potentiel de fortes plus values et une rentabilité faible
La chambre de Van Gogh, 1888 | musée Van Gogh à Amsterdam
L’environnement fiscal des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) a connu une remarquable embellie ces dernières années, et semble démontrer une plus grande stabilité. Cette évolution très favorable de la fiscalité des sociétés à l’IS conduit à nous interroger sur l’opportunité de gérer votre immobilier locatif dans de telles structures.
La Loi de finances 2018 a prévu une baisse progressive du taux de l’IS de 33.33 % à 25 % d’ici 2022, soit une baisse de 25 % de la pression fiscale. Le taux minoré à 15 % pour les bénéfices jusqu’à 38 120 € reste maintenu. Dans le même temps, la création du prélèvement forfaitaire unique (PFU) permet aux dividendes distribués d’être taxés à 30 % (contre jusqu’à 40 %(1)auparavant), soit une baisse de 25%.
Gérer un patrimoine à l'IS : l'éternel combat fiscal de l'IS versus IR (impôt sur le revenu).
1er round - Fiscalité durant la détention du bien: la société IS vainqueur par KO
Une société soumise à l’IS, propriétaire d’un immeuble locatif, doit amortir celui-ci et constater en conséquence des dotations déductibles de son résultat taxable à l’IS. De ce fait, l’IS au niveau de la société reste faible et les revenus du bien immobilier demeurent faiblement taxés. Par ailleurs, l’associé ne subit une taxation à titre privé (PFU) que si la société lui verse un dividende.
Dans le même temps, les revenus fonciers d’immeuble détenu en direct sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces derniers ayant augmenté de 15.5 % à 17.2% en 2018, la taxation des revenus fonciers peut donc atteindre 59 %(2). Aucun amortissement ne peut être constaté. La taxation est due même si aucune trésorerie n’est générée par l’investissement, ce qui est fréquent si le bien est financé à crédit.
La fiscalité des revenus locatifs s’avère donc bien plus réduite dans une société à l’IS.
(1) Cas d’une TMI à 45 % et du taux de 15.5 % de prélèvement sociaux applicable jusqu’au 31/12/17, tenant compte de l’abattement de 40 % et de la déductibilité de la CSG pour 5.1 %. L’ensemble des taux indiqués ne prennent en compte l’application éventuel de la Contribution Exceptionnel sur les Hauts Revenus
(2) Cas d’une TMI à 45 % et du taux de 17.2 % de préalablement sociaux, tenant compte de l’abattement de la déductibilité de la CSG de 6.8% en N+1
2ème round – La fiscalité de cession : avantage à la détention à l'IR ?
Lors de la revente, la plus-value taxable à l’IS correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (c’est-à-dire le prix d’achat minoré des amortissements constatés). Ce mode d’imposition conduit à réintégrer les amortissements passés et à les taxer. Par ailleurs, une fois le bien vendu, l’associé voulant percevoir le produit de la cession à titre personnel devra procéder à une distribution de dividendes, taxés au PFU à 30 %. Il y a donc un double niveau de taxation qui est pénalisant. La détention de l’immobilier en direct (ou via une société transparente non soumise à l’IS) permet de bénéficier lors de la vente du régime des plus-values immobilières des particuliers.
La plus-value est taxée à 36.2% (incluant les prélèvements sociaux de 17.2%). Toutefois, des abattements pour durée de détention sont appliqués de sorte que la plus-value est totalement exonérée au bout de 30 ans !
La fiscalité de cession est donc à ce jour largement plus favorable pour la détention en direct si l'on attend 30 ans. Nous pouvons toutefois nous interroger sur la pérennité d’un tel avantage sur les 30 prochaines années, compte tenu du caractère fluctuant des règles fiscales. On se rappellera notamment que l’exonération totale était acquise au bout de 15 ans jusqu’en février 2012. Peut-on parier sur des modalités de détention d’un patrimoine immobilier par l’existence d’une fiscalité avantageuse « potentielle » dans 30 ans ?
"Champs d'iris près d'Arles" Vincent van Gogh (1888)
Illustration du match
Comparons la détention d’un bien immobilier par une société à l’IS et une détention en direct à l'IR (en direct ou via une SCI) à travers la situation suivante : achat d’un bien de 500 000€ avec des loyers bruts de 17 500 € (soit un rendement de 3.5 %) pour une personne dont le taux marginal d’imposition atteint 41 %. Nous supposerons un apport initial limité à 100 000 € et un emprunt de 15 ans à 1.2 % sur le solde. Le bien sera vendu dans 20 ans, en tenant compte d’une revalorisation annuelle de 1%/an.
+ 64 000 € en faveur de la société IS,
(soit 17 % de plus que la détention IR)
Hypothèses complémentaires :
- Charges annuelles de 3.5%
- Frais d’acquisition de 36 000 €
- Réévaluation des loyers et charges : 0,5%/an - Réévaluation de la valeur de l’immeuble : 1%/an (soit une plus value de 22 % en 20 ans)
A l’issue de la vente de l’immeuble et de la distribution du prix de cession, la détention à l’IS permet de percevoir 64 000 € à titre personnel de plus que la détention en direct.
En l'absence de besoin de distribution, le gain peut être encore majoré : le prix de vente de l’immeuble pourra être réinvesti par la société dans d’autres supports immobiliers ou financiers. Ainsi, en l’absence de distribution, aucune fiscalité personnelle (PFU de 89 000 €) ne sera donc due. La société à l’IS devient ainsi une structure patrimoniale de capitalisation constituée dans un but de développement du patrimoine familial sur le long terme.
La structure à l’IS peut également s’avérer un formidable outil de transmission. Il est ainsi possible de transmettre progressivement à ses héritiers de son vivant, en leur donnant des parts. Une telle anticipation permettra de réduire les droits de succession à terme, en particulier en cas de donation avec réserve d’usufruit. Grâce à une rédaction adaptée des statuts, il sera possible de conserver le pouvoir de décision.
Conclusion : la société IS détentrice de l’immobilier locatif, victorieuse par KO ?
La détention de l’immobilier locatif dans une société à l’IS s’avère désormais bien souvent la structuration la plus optimale.
N’excluons pas totalement le recours aux structures transparentes et à la détention à l'IR qui présentent encore des atouts :
- Cette détention reste la plus adaptée pour les immeubles à faible rendement mais à fort potentiel de plus-value.
- L’effacement de la plus-value taxable sur un immeuble grâce à une donation n’est possible que pour les biens détenus en direct et non en société.
- La fiscalité des revenus d’un bien détenu en direct peut être réduite notamment par le passage à la location meublée, type de location plus souple (bail d’un an) et adapté pour les appartements de petite surface.
Lors de l’achat d’un bien locatif, il est donc aujourd’hui impératif de comparer les deux modes de détention (IR et IS) en tenant compte de ses objectifs (transmission, besoin de revenus…), des caractéristiques du bien et de son horizon d’investissement.
FLORIANNE MOUSSIGNÉ
INGÉNIEUR PATRIMONIAL
