Acheter sa résidence secondaire

Via une société, la louer ? Les pièges à éviter !

Acquisition de cœur par excellence, la résidence secondaire peut soulever des problèmes quant à sa place dans le patrimoine. Sans rentabilité certaine, avec des travaux parfois plus importants que prévus, et une envie de louer « de temps à autre », la résidence secondaire pose des sujets patrimoniaux sur sa gestion. Pour l’acquisition, le recours à l’emprunt est bien sûr possible, mais avec aucune possibilité de déduire les frais financiers comme un immobilier de location.

Il est donc parfois tentant d’acquérir ce type de bien dans une société déjà constituée où reposent des liquidités, comme les holdings patrimoniales. Est-ce pour autant une bonne idée sur le long terme ?

A. Les pièges d’une détention d’une résidence de jouissance dans une société IS

Afin d’éviter de distribuer des dividendes et de payer la fiscalité inhérente, on est tenté de faire acquérir la résidence secondaire directement par la société soumise à l’impôt sur les sociétés : le budget est donc plus important ! Cependant, elle n’est pas votre résidence secondaire : l’immeuble est avant tout un actif de la société.  Une société soumise à l’impôt sur les sociétés dispose de son propre patrimoine, et vit selon son objet social. La société n’a strictement aucun intérêt à mettre à disposition gratuitement un bien qu’elle achète à ses associés, et par conséquent, ne doit pas le faire !

Divers risques peuvent alors naître d’une telle structuration. Dans le cas d’une société commerciale, on pourrait invoquer l’abus de bien social, avec des sanctions pénales pour le dirigeant. L’administration fiscale pourrait également y voir une distribution occulte, avec un risque de taxation en tant que des dividendes des loyers fictifs dont aurait pu bénéficier cet immeuble, et des dépenses (travaux par exemple) réalisés sur le bien… Quant à la société, elle pourrait être attaquée sur l’angle de l’acte anormal de gestion : elle devrait réintégrer dans ses résultats un loyer fictif sur lequel elle sera bien entendu imposée.

Pour éviter de tels risques, il est indispensable de verser à sa propre société un loyer pour pouvoir vivre dans la résidence : on devient alors locataire de son propre immeuble, et ce jusqu’à la fin de l’occupation. Ainsi la question à se poser est la suivante : vaut-il mieux être locataire à vie (et mes générations futures), ou payer un coût de distribution afin d’acquérir le bien en direct ? Une réponse différente selon le type de bien acheté, le budget, la durée estimée de conservation du bien…

À retenir : la détention d’un immeuble de jouissance dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés implique de payer un loyer, sous peine de conséquences fiscales importantes pour la société et l’associé

B. Sous-louer sa résidence secondaire, quelles conséquences ?

Dans le cas où la résidence secondaire est détenue en direct, on peut être tenté de la louer partiellement pour obtenir des revenus complémentaires et amortir les charges. D’apparence simple, cette idée implique de bien connaître les enjeux juridiques et fiscaux d’une telle mise en location meublée saisonnière.

D’une part, il faut être vigilant quant aux démarches administratives. Dans certaines villes, il est impératif d’obtenir l’autorisation préalable de la mairie pour changement d’usage temporaire :  lorsque le logement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, en Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans une commune de moins de 200 000 habitants mais ayant instauré l’autorisation préalable par délibération du conseil municipal. D’autre part, certains règlements de copropriété interdisent tout simplement la commercialité d’un immeuble, et il est important de vérifier qu’on ne vous empêche pas de louer un bien en meublé.

Au niveau de la fiscalité, il est important de savoir que la mise en location meublée n’implique aucune conséquence fiscale immédiates : aucune plus-value, ni droit d’enregistrement (frais de notaire) n’est dû.

Le locataire aura deux choix de régime fiscal : soit celui du micro-BIC, soit celui du régime réel. Le micro BIC est accessible jusqu’à 72 500 € de recette et a l’avantage de la simplicité absolue : pas d’obligation de réaliser un bilan comptable, et on bénéficie d’abattement de 50% sur les revenus déclarés.

Le régime réel quant à lui demandera de réaliser un bilan par un expert-comptable, et le contribuable devra y reporter l’ensemble des loyers perçus et des charges sur le bien, dont l’amortissement de l’immeuble, réduisant très fortement le revenu taxable de la location. Cependant, pour les périodes d’utilisation de la résidence secondaire par le propriétaire, il est nécessaire de déclarer un loyer fictif. Cela revient donc à payer de l’impôt sur les périodes d’occupation de son bien mis en location. Cette règle ne s’applique pas lorsqu’on a choisi le régime de micro-BIC…

Il faut donc anticiper au maximum les périodes de location et de jouissance afin de choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation, tout en sachant qu’une telle option vous engage sur une durée minimale de deux ans.

L’administration fiscale ne sera pas la seule intéressée par votre location : en cas de location saisonnière supérieure à 23 000 € de recette, vous pourriez devenir sujet à des cotisations sociales, l’URSAFF vous considérant alors comme professionnel.

La mise en location meublée d’une résidence secondaire doit donc faire l’objet d’une analyse et d’une projection des conséquences sur votre patrimoine avant toute prise de décision.

À retenir : la mise en location meublée de sa résidence secondaire implique la déclaration d’un loyer fictif lors de son occupation par le propriétaire dans le cas d’une option au régime réel d’imposition !

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Emilie YANSAUD

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