L’acquisition d’une résidence secondaire dans une société

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Une résidence secondaire est une acquisition « coup de cœur » qui est souvent vue comme une maison de famille qui sera transmise sur plusieurs générations. Mais les modalités d’acquisition ne peuvent pas être déterminées au hasard : faut-il envisager une acquisition via la holding existante, en direct ou privilégier une nouvelle société ?

Est-il possible d’utiliser les liquidités détenues dans une holding ?

Lorsque l’on détient une holding qui a accumulé des liquidités, on est tenté de faire acheter la maison familiale par cette société. En effet, pour utiliser les liquidités qui y sont logées à titre personnel, il faut distribuer un dividende et donc subir une fiscalité et ainsi réduire son budget. Mais si la société achète le bien, elle doit y trouver un intérêt et il faudra payer un loyer de marché pour pouvoir l’utiliser ! Sans ça, les risques courus par la société et ses associés sont nombreux : analyse de la mise à disposition comme un abus de bien social, distribution occulte, anormal de gestion…
Le paiement d’un loyer de marché est donc indispensable, et devra être poursuivi par toutes les générations, … : pour éviter une distribution pour le paiement initial du prix, il faut donc se résoudre à utiliser des liquidités fiscalisées pendant de nombreuses années, et à payer dans la holding de l’IS sur les revenus de la location.

Si vous êtes dans cette situation : il peut être pertinent de raisonner sur plusieurs générations afin de trouver une solution qui se mettrait en musique progressivement. Il est par exemple souvent pertinent et moins coûteux d’envisager de donner aux enfants les moyens de procéder eux-mêmes à l’acquisition de cette maison de famille => on traite le financement et la transmission en même temps.

La simplicité d’une acquisition en direct

Le plus simple est donc d’acquérir sa résidence secondaire en direct. Mais ça n’est pas parfait : en présence de plusieurs enfants, une transmission fera naître une indivision qui rend la gestion du bien plus complexe.

La création d’une société pour l’acquisition

Pour éviter les tracas de l’indivision, on peut décider d’investir à travers une société que l’on crée pour l’occasion. En général, on choisit une Société Civile qui devient donc une SCI familiale : les parents peuvent ensuite transmettre les parts en pleine propriété ou en nue-propriété progressivement, on peut personnaliser les statuts pour donner des pouvoirs sur-mesure au gérant, …

Acquisition via une SCI : attention aux locations !

Le seul bémol dans ce cas est l’impossibilité de réaliser des locations saisonnières du bien. En effet, une SCI est une structure dédiée aux activités « Civiles » comme son nom le laisse deviner. Or lorsque vous louez votre résidence secondaire, c’est forcément une location meublée et cela correspond à une activité commerciale. Dans ce cas : la SCI passe automatiquement à l’Impôt sur les Sociétés, parfois même sans que les associés ne s’en rendent compte. Et cela peut avoir de lourdes conséquences en matière de fiscalité des revenus, et surtout au moment de la plus-value où la fiscalité sera sensiblement plus lourde et le produit de cession encapsulé dans la société.

Bénéfices Industriels et Commerciaux : régime micro ou réel ?

Lorsque l’acquisition a été réalisée en direct, il est plus facile de louer. Les revenus dégagés sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux. S’ils restent inférieurs à 72 500€, ils peuvent être taxés au régime des micro-BIC ce qui a le mérite de la simplicité : les charges correspondent à un abattement de 50%. Au-dessus de ce seuil, ou sur option du contribuable, les revenus de cette location seront des BIC au réel, mais cela impose de tenir une comptabilité. Par ailleurs, au réel, il convient de déclarer comme un revenu le loyer fictif que l’on aurait payé pour les périodes d’occupation du bien par la famille. En synthèse : au régime réel, vous allez payer des impôts au titre de la période où votre bien n’était pas loué !

Derniers points d’attention, ces locations saisonnières sont de plus en plus encadrées : la mairie doit être informée et dans certaines communes, il est nécessaire d’obtenir une autorisation. Et si les recettes que vous en retirez sont importantes : il se peut que vous deveniez « professionnel » au sens des organismes sociaux.

Vous l’aurez compris : une fois le bien coup de cœur trouvé, il faut organiser l’acquisition. Il est donc indispensable de vous faire accompagner pour cette acquisition afin d’adapter la structuration à votre situation et à vos objectifs.

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Emilie YANSAUD

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