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Nos convictions
► Malgré les hausses, il existe toujours des opportunités pour investir,
► Soyez très sélectif dans vos choix, afin d'éviter de surpayer un bien,
► Endettez-vous à taux fixe.
L’immobilier se porte bien, pour certains trop bien. L’occasion de faire un rapide tour d’horizon sur la réalité qui se cache derrière cette bonne santé.
L’immobilier est une classe d’actifs qui participe à la diversification des patrimoines des particuliers comme des institutionnels. Trois grands critères de sélection, qui restent les mêmes depuis des dizaines d’années, fixent les règles du jeu :
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le rendement, immédiat et/ou futur (potentiel de plus-value) ;
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le risque, principalement locatif (pérennité / mutualisation des loyers), puis juridique, fiscal et financier en cas de recours à la dette…
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la liquidité, définition de l’horizon de l’investissement, anticipation des conditions de sortie.
Le marché résidentiel : bien orienté par les incitations fiscales
La reprise s’est faite avec la loi Pinel destinée à orienter l’épargne des français vers le logement locatif. L’année 2016 conforte le dynamisme du marché du neuf avec une croissance de 19% des mises en vente et des réservations. Le délai de vente des programmes commercialisés n’est plus que de 2,1 mois (contre 10 mois en 2015). Le marché du neuf tirant le marché de l’ancien, le nombre de transactions retrouve un niveau satisfaisant, au niveau de 2011, avec près de 867 000 logements vendus. La hausse des prix de l’ancien, en moyenne nationale, est de +1,8% en 2016.
Le marché de la location meublée : un segment mature en croissance
Ce marché, encore détenu il y a moins de 20 ans par les exploitants eux-mêmes ou par des institutionnels, s’est totalement ouvert à l’investisseur particulier. Les années 2000 à 2010 ont connu un emballement mécanique des loyers, dû à leur indexation sur l’ICC (Indice du Coût de la Construction). L’impossible répercussion par les exploitants de cette augmentation sur les prix pratiqués auprès des résidents, a conduit à de drastiques révisions de loyers, voire à des dépôts de bilan pour certains petits exploitants. Les loyers sont désormais plus raisonnables et font l’objet d’indexations mesurées. Ce marché est entre les mains d’exploitants d’envergure nationale, ayant atteint la taille critique. Les résidences « séniors » et les EHPAD (1) profitent d’une demande démographique très forte consécutive au vieillissement de la population.
Le marché des bureaux : marché croissant, concentré, avec une rentabilité sous pression En 2016, les investissements en immobilier d’entreprise ont atteint 28 Mds€, en augmentation de 13%. La moyenne des 15 dernières années est de l’ordre de 15 Mds€. L’année 2016 traduit une forte activité des investisseurs étrangers, notamment due aux incertitudes liées au Brexit. Notons que ce marché confirme sa bonne santé mais reste très concentré sur l’Île-de-France (près de 70% des investissements). Le Quartier Central des Affaires (QCA) parisien a même battu un record historique avec 5 Mds€ investis.
Cet afflux de liquidités a pour conséquence une érosion mécanique des rendements exigés, même si celle-ci a été moins forte que les années précédentes. À fin 2016, le taux de rendement était d’environ 3% (rentabilité des bureaux dans le QCA parisien) alors que le taux des emprunts d’Etat à 10 ans était de 0,70%. La prime de risque acceptée par l’investisseur était donc de 2,3, en baisse depuis la hausse des taux entamée en novembre 2016. Il s’avère que ce niveau de prime de risque demeure très confortable : en effet, la moyenne sur les 20 dernières années est de 1,41. Cette simple comparaison permet de confirmer l’absence de bulle spéculative sur ce marché.
En 2016, 2,4 millions de m² ont été commercialisés, c’est 7% de plus qu’en 2015. La moitié de cette surface concerne Paris intra-muros ! Le dynamisme des nouvelles technologies est un puissant moteur et le taux de vacances est tombé à 3,5% dans Paris, point le plus bas depuis 15 ans… La profession anticipe logiquement une stabilisation des revenus locatifs en 2017.
Le marché des commerces : diversifiez !
Le marché des murs commerciaux regroupe traditionnellement les commerces en pied d’immeuble, les centres commerciaux et les « retails parks », zones commerciales à ciel ouvert d’entrée de ville. Les loyers en pied d’immeuble se stabilisent depuis mi-2016 alors que ceux des centres commerciaux et retails parks restent tirés à la baisse, conséquence des renégociations des locataires en place. De nombreux investisseurs élargissent leur champ d’investigation aux pays limitrophes et notamment à l’Allemagne, où les rendements sont encore largement supérieurs.
Le marché de la logistique : point trop n’en faut
Le marché des entrepôts et centres logistiques (principalement situés en périphérie des grandes agglomérations et autour des nœuds autoroutiers…) enregistre sa 2ème meilleure année en termes de capitaux investis : 2,8 Mds€ et 3,7 millions de m² commercialisés en 2016. Le stock vacant est en diminution. Ce marché recèle de véritables opportunités, notamment en termes de rendement. La prime de risque y est donc élevée.
On peut compléter notre tour d’horizon avec le marché de l’hôtellerie qui reste porteur avec un flux croissant de touristes, loisirs et affaires. Il faut distinguer Paris et la province et diversifier vos investissements.
Il n’y a donc pas un, mais des marchés immobiliers qui favorisent la diversification de vos investissements pour lisser la performance dans le temps et réduire les zones de risques.
Retenez un vieil adage d’investisseur : « il n’est jamais trop tôt, mais souvent trop tard pour investir ! »
Synthèse marchés immobiliers : nos convictions
(1)EHPAD : Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes
Lionel Ducrozant, Responsable Développement Pôle Immobilier Patrimonial
