MAGAZINE CONVICTIONS

L’ISF EST MORT, VIVE L’IFI !

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Nos convictions

► Profitez de la fin de l'ISF pour faire un audit de votre patrimoine immobilier soumis à l'IFI.


► Réfléchissez aux arbitrages pour décider ce qu'il convient de vendre ou de garder.


► N'oubliez pas que l'IFI n'est qu'un élément de
la rentabilité : ne prenez donc pas de décision
hâtive !

Annoncé pendant la campagne électorale de 2017, la fin de l’ISF est devenue réalité. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est venu le remplacer depuis le 1er janvier 2018.

Le débat sur l’ISF a duré des années ! Bien que bon nombre de caractéristiques le rapproche de son « aîné » (même seuil d'imposition, mêmes taux et règles de plafonnement), l’IFI apparaît comme un nouvel impôt déconnecté du passé… la taxation exclusive de l’immobilier est une véritable petite révolution et mérite une attention particulière : derrière une simplification apparente, le sujet s’est complexifié pour certains contribuables, créant ainsi une nouvelle instabilité.

Un actif taxable restreint portant sur l'immobilier et… rien que l'immobilier


L’innovation créée par l’IFI par rapport à l’ISF porte sur l’assiette de taxation, celle-ci étant désormais constituée uniquement des actifs immobiliers : cette nouvelle base induit une baisse d’actifs taxables sensibles (sont donc désormais exclus les actifs financiers) pour la plupart des contribuables.
Toutefois, l'immobilier s'entend au sens large : sont ainsi visées les détentions directes comme indirectes, telles qu’à travers des parts de SCI, SCPI, OPCI ou unités de comptes immobilières de contrats d’assurance-vie. On notera que les foncières cotées en sont exclues (sauf pour les contribuables, plutôt rares, qui détiendraient plus de 10% d'une foncière). Nous porterons une attention toute particulière au sort de l'immobilier détenu dans les groupes de sociétés, car si l’immobilier d’exploitation peut en principe être exclu, il y a certains cas où la règle n’est pas applicable.

Une nouveauté d’importance apparaît pour les actifs immobiliers démembrés, dans le traitement différencié en fonction de l’origine du démembrement :
- Les biens détenus en usufruit, suite à une succession où l’époux survivant a opté pour l’usufruit au titre de ses droits légaux, seront à déclarer dorénavant par le nu-propriétaire et l’usufruitier à hauteur de leur quote-part respective établie selon le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des impôts ;
- Les biens détenus en usufruit suite à une donation avec réserve d’usufruit ou au dernier vivant resteront taxables pour leur valeur en pleine propriété entre les mains de l’usufruitier ; le nu-propriétaire n’aura toujours rien à déclarer.

Le périmètre du passif déductible rétréci

 

Le passif déductible voit son périmètre s’amenuiser. Seul le passif lié directement à l’immobilier peut être pris en compte et permettre de réduire l’actif taxable. Des règles de prise en compte spécifiques pour certains passifs ont été mises en place :


1/ Tout emprunt souscrit pour l’acquisition, l’entretien, l’amélioration ou la construction d’immobilier viendra en principe réduire l'assiette imposable.
Plusieurs limitations ont cependant été instaurées :
-Les crédits in fine seront déductibles, en les traitant comme des crédits amortissables : seule la quote-part de capital limitée à due concurrence de la durée restante à courir sera déductible
-Si l’immobilier détenu excède 5 000 000 € et que les dettes immobilières dépassent 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n'est déductible qu'à hauteur de 50%
-Les prêts familiaux (auprès d’ascendants, descendants, frères et soeurs) ne seront plus déductibles, sauf à démontrer le caractère normal des conditions (respect du terme des échéances, caractère effectif des remboursements,…)


2/ Le passif fiscal est limité : si les taxes foncières restent bien déductibles ainsi que l’IFI luimême, en revanche l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et taxes d'habitation ne seront plus déductibles.


3/ La définition du passif dans les sociétés détenant de l’immobilier revue à la baisse : les comptes courants d’associés ainsi que les crédits souscrits pour l’achat d’un immeuble dans le cadre d’opération d’OBO (vente d’un immeuble à une société contrôlée par les propriétaires) ne seront pas pris en compte pour la détermination de la valeur taxable de telles sociétés.

Concernant les modalités déclaratives, là aussi une petite révolution : plus de déclaration simplifiée, tous les contribuables vont retrouver les annexes déclaratives, et l’IFI sera déclaré en même temps que l’impôt sur le revenu.


Ainsi, alors que l’IFI semblait être un impôt à priori simple, les règles de mise en oeuvre constituent une complexité supplémentaire, avec une assiette taxable délicate à déterminer. Ces éléments imposent pour les anciens redevables de l’ISF de faire un point complet avec leurs conseils sur leur situation immobilière vis-à-vis du nouvel IFI.

Florianne Moussigné, Ingénieur Patrimonial

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