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INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS : DES MARCHÉS PORTEURS MAIS SÉLECTIFS

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Nos convictions

► Considérez l'immobilier au pluriel, car il existe plusieurs marchés dans cette classe d'actifs

► Aujourd'hui, vous devez faire votre choix sur des critères objectifs et rationnels. Le coup de coeur n'assure plus la bonne affaire !

► Soyez sélectif dans vos choix et diversifiez votre poche immobilière pour limiter les risques de perte

► Osez l'immobilier d'entreprise, plus rentable, via des solutions collectives (FPCI, SCPI, ClubDeal)

► Pariez sur d'autres zones géographiques que la France ...

Cueillette d’olives, Vincent Van Gogh, 1889 | The Metropolitan Museum of Art, New York

L’ année 2018 fut contrastée sur le plan de l’investissement. Les marchés financiers ont beaucoup souffert. Les marchés immobiliers se sont bien comportés, continuant de voir les prix  monter, les rendements baisser, et les volumes d’investissement augmenter.

Nous sommes dans une fin de cycle quelques soient les actifs dont on parle, malgré des tendances inversées. 
Pourtant, la réalité est moins simple qu’il n’y paraît en première  analyse : ces performances globales cachent de vraies disparités entre les marchés de chaque classe d’actifs. 

Les moyennes ne font pas une performance

Sur les 40 valeurs de l’indice phare de la Bourse de Paris, 28 valeurs étaient en baisse sur 2018, mais 12 ont terminé l’année en hausse. 


De même, sur les 81 villes de plus de 10.000 habitants que compte l’hexagone, 44 enregistraient une progression des prix de leurs logements supérieure à 2,5%. Mais 22 d’entres elles voyaient leurs prix baisser. Ce qui confirme que l’immobilier ne s’apprécie pas d’un seul bloc.

La rentabilité locative, un sujet sérieux

Les marchés immobiliers sont donc multiples et complexes, ils sont moins homogènes et plus difficiles à appréhender qu’il y a quelques années: le choix de votre investissement ne peut plus se faire « au coup de cœur », il doit s’appuyer sur de véritables critères objectifs d’analyse. 


Dans le secteur du logement, on pourrait parier aveuglément sur les 130 communes du Grand Paris. Cette zone compte 20% de la population française et concentre 30% du PIB. Elle bénéficie d’investissements publics colossaux sur les 10 prochaines années : plus de 35 Mds d’euros ! Et le réseau du Grand Paris Express n’est plus un projet mais une réalité : une centaine de chantiers sont actuellement ouverts pour créer 68 gares et plus de 200 km de lignes de métro automatiques !


Pourtant, la vigilance est de mise. Les investisseurs institutionnels et les promoteurs ne vous ont pas attendu. En se positionnant sur les principaux sites des futures grandes gares, ils tirent les prix des terrains vers le haut. Heureusement, il subsiste de très belles opportunités, mais elles sont plus difficiles à dénicher.


Les périphéries immédiates des grandes métropoles régionales sont parfois dans le même cas. Elles peuvent bénéficier du même déséquilibre favorable à l’investisseur : des prix moins élevés qu’en ville, mais des loyers quasi-équivalents. C’est souvent là, aussi, que se cachent les meilleures poches de rentabilité.


En plus de la dynamique d’infrastructures de la zone, les deux autres critères principaux auxquels l’investisseur doit s’attacher sont le niveau de prix, et la tension - actuelle et prévisible - du marché locatif local. 

 

Pourquoi pas investir comme un institutionnel ?

Dans le secteur tertiaire, c’est-à-dire l’immobilier d’entreprise, l’approche est plus financière, plus internationale. En 2018, plus de 30 Mds d’euros ont été investis en France sur les bureaux, commerces, locaux d’activités et autres plateformes logistiques, record absolu ! Les immeubles de bureaux représentent 70% des investissements et l’Ile-de-France en récupère 70%.

Aux côtés des capitaux français, les fonds étrangers font leur retour. Ces grands investisseurs ont souvent un horizon de placement très long, ils se positionnent de préférence sur des immeubles centraux, au prix unitaire élevé, qui attirent des utilisateurs exigeants et souvent de belles signatures. La demande y reste forte : Paris intra-muros n’a quasiment pas de bureaux vides ! Ces actifs ont, par conséquent, un rendement trop faible, des mises de fonds lourdes et n’intéressent donc pas le particulier.

Là encore, l’enjeu est d’identifier les déséquilibres, les réserves de plus-values, les territoires qui vont mécaniquement profiter d’un rayonnement de l’attractivité de la zone urbaine centrale, en privilégiant des zones établies et bien desservies. Pour le bureau, ce sera par exemple certains pôles d’activités autour de Lyon, Nantes ou Bordeaux, ou la première couronne parisienne.

Les nouvelles gares du Grand Paris Express peuvent paraître attractives : elles constitueront de véritables pôles de vie (commerces, bureaux, services, et mixité des usages). Comme pour le résidentiel, il conviendra d’être particulièrement attentif aux prix demandés.

Dans le cadre de club deal à plusieurs investisseurs ou d’un instrument collectif (FPCI par exemple), il est possible de trouver des opportunités à saisir pour un investisseur particulier.

Osez la stratégie alternative 

D’autres typologies d’actifs immobiliers peuvent attirer votre attention :


- des immeubles en perte de vitesse, pour lesquels une restructuration, un repositionnement, est nécessaire, à condition qu’ils se situent sur des pôles établis et bien desservis,


- des immeubles neufs en construction, notamment sur les centres névralgiques du Grand Paris Express…


Ces projets, s’ils sont bien sélectionnés, visent des rentabilités bien supérieures : cette stratégie d’investissement – dite de « valeur ajoutée » - est certes plus risquée mais le retour sur investissement est plus rémunérateur.

 

Et pourquoi pas l’Europe ?

Les grands investisseurs immobiliers français ont franchi les frontières depuis quelques années, avec beaucoup de réussite. La profondeur de certains marchés est réelle, notamment en Allemagne : elle permet une diversification puissante au sein d’un portefeuille.

Les fonds immobiliers, OPCI, SCPI, FPCI et autres foncières, se positionnent sur toutes les classes d’actifs. Ils y trouvent des rendements attractifs et contribuent à structurer ces marchés locaux.

On le voit les périodes de fin de cycle où les actifs sont chers et les rendements plus faibles, offrent des opportunités pour qui se donne la peine de les chercher.

Source : Baromètre Seloger, Cushman & Wakefield

LIONEL DUCROZANT
CHARGÉ DU DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER, ETERNAM

Femme dans un jardin, Vincent van Gogh, 1887 

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