MAGAZINE CONVICTIONS

INVESTIR SUR LE MARCHÉ TRADITIONNELLEMENT RÉSERVÉ

AUX INSTITUTIONNELS

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Nos convictions

► Profitez des clubs deals pour investir dans l'immobilier d'entreprise, 
► Pensez à l’hôtellerie pour son côté résilient et sa fiscalité attractive (pacte dutreil, report d'imposition), 
► Soyez vigilant sur les prix des opérations proposées, 
► Profitez des crédits clés en main des clubs deals (si vous êtes inéligible ou trop âgé).

Certains actifs sont traditionnellement réservés aux grands investisseurs institutionnels (fonds souverain, société de gestion, assureurs, …). Il existe pourtant une solution pour rentrer sur ce marché restreint qui offre des rendements souvent supérieurs à la moyenne.

Pour aborder le marché des institutionnels, l’union faisant la force, le club deal est une solution qui offre des avantages particulièrement adaptés à une clientèle privée. Adossé dans certains cas à un dispositif fiscal, il répond à une gestion patrimoniale diversifiée.

De quoi parle-t-on ?

À l’instar de ce qu’offrent les fonds d’investissement immobiliers classiques tels que les OPCI ou les SCPI, le club deal est une solution permettant à des particuliers d’accéder à des opérations réservées aux investisseurs institutionnels. Le principe d’un club deal est de regrouper des investisseurs pour réaliser une opération clairement identifiée avec une stratégie établie.
Les actifs acquis peuvent être de toutes typologies (bureaux, commerces, hôtellerie, activités ou logistiques,…).
Le recours à l’endettement est fréquent pour créer de l’effet de levier sur la rentabilité. Le montant investi en fonds propres varie de 200 000 € jusqu’à 2 000 000 € pour certaines opérations à forte valeur ajoutée.

Objectif capitalisation ou distribution ?

Il existe deux profils de club deal : les clubs deals de capitalisation et les clubs deals de distribution. La stratégie et la durée d’investissement, la classe d’actifs concernée par l’opération ainsi que la structuration du financement vont être les principaux paramètres définissant le profil du club deal. Ainsi, les clubs deals de capitalisation s’adressent en premier lieu à des clients n’ayant pas besoin de revenus complémentaires et souhaitant valoriser un patrimoine
dans le temps. La dette est structurée pour minimiser le niveau de trésorerie mobilisable, l’intégralité des flux ayant lieu à la fin de l’opération. À l’inverse, les clubs deals distributifs vont être structurés avec un niveau de dette moins élevé, permettant de dégager des revenus distribuables. La cible de clientèle de ces opérations est donc des investisseurs désirant disposer de revenus complémentaires en direct ou dans le cadre de leur holding patrimonial.

Des critères d’investissement à respecter

Les critères de sélection des opérations immobilières sont analysés en corrélation avec l’objectif de stratégie du club deal.
En effet, l’approche va être différente selon qu’il s’agit d’une stratégie patrimoniale ou à forte valeur ajoutée, un club deal de capitalisation ou de distribution, un investissement sur une durée courte (< 5 ans) ou à long terme (> 7 ans).

Le critère principal reste, comme toujours, l’emplacement de l’actif. Celui-ci doit être situé dans un environnement adapté à sa typologie. À titre d’exemple, on peut citer un immeuble de bureaux situé dans la zone tertiaire d’une grande agglomération ou un commerce disposant d’une zone de chalandise importante.

Un objectif de détention long terme va conduire à s’intéresser à des produits matures, très bien situés et avec une exposition assez faible au risque, qu’ils soient locatifs ou techniques. C’est typiquement le cas lors de l’acquisition d’un immeuble mono locataire avec un bail de 9 ans fermes. A contrario, une approche plus court terme sera synonyme d’un objectif de rendement plus élevé et donc une prise de risque plus importante. Dans ce genre de stratégie, les investissements les plus fréquents sont soit de la promotion immobilière, soit des actifs à restructurer avec d’importants travaux et une exploitation de l’actif à optimiser (état locatif à retravailler pour des actifs de bureaux ou un chiffre d’affaires plus important à optimiser si l’investissement se fait en hôtellerie).

Bien entendu, la gestion des opérations et la mise en œuvre de la stratégie sont confiées à un Asset Manager, expert de la classe d’actifs concernée et co-investisseur dans certains cas.

Le cas de l’hôtellerie

Souvent défini comme une sous classe d’actifs de l’immobilier, le marché de l’hôtellerie est aujourd’hui très prisé par les investisseurs. En effet, en plus d’être un actif résiliant, l’hôtellerie offre un flux de trésorerie à son propriétaire, à condition d’être bien géré puisque le principal risque sur un actif hôtelier est un risque d’exploitation. Surtout, en tant qu’activité économique, l’hôtellerie permet aux personnes privées d’associer leur investissement à des dispositifs fiscaux tel que le cadre du remploi (après une cession) ou le pacte Dutreil (abattement de 75% de la valeur des titres sous certaines conditions, dans le cadre d’une donation ou succession). Si l’on peut profiter d’une imposition sur la cession des titres quasi indolore au travers d’une détention par une
société holding, on mesure tout le charme qu’offre un investissement en hôtellerie. Véritable stratégie de diversification d’une allocation immobilière patrimoniale, l’immobilier institutionnel devient un marché accessible pour les investisseurs privés grâce aux clubs deals. Mais à l’instar des autres placements, ce type d’investissement doit faire partie intégrante d’une stratégie patrimoniale plus globale comme un élément de diversification. Ici, comme pour de nombreuses solutions d’investissement,
il est indispensable de se faire accompagner par un acteur rigoureux dans la sélection des opérations immobilières réalisées en clubs deals (à titre d’exemple, chez Eternam, plus de 100 dossiers sont étudiés pour seulement 3 ou 4 retenus chaque année). Ici, au-delà du produit, l’ingénierie a toute son importance dans la réussite de l’investissement et impose un véritable savoir-faire.

Jonathan Donio, Directeur du Pôle Grands Investisseurs Privés

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