3,40%. C’est le taux moyen hors assurance, en ce mois de juin, auquel peut emprunter un particulier sur une durée de 20 ans pour acquérir un bien immobilier. Il y a 18 mois, ce même taux était tombé à un plancher historique inférieur à 1% sur 20 ans.
Inflation oblige, le coût du crédit s’est renchéri pour les candidats acquéreurs qui ont vu dans le même temps les conditions d’accès à l’emprunt se restreindre. Dans ces conditions, est-il toujours intéressant d’emprunter pour investir en immobilier ?
Des taux encore attractifs
Une rapide comparaison des taux actuellement pratiqués pour les particuliers avec d’autres indicateurs permet de comprendre que leur niveau est tout à fait acceptable compte tenu du contexte actuel : les professionnels se financent à un taux supérieur à 5% et les banques à 3,75% auprès de la Banque Centrale Européenne, quand l’inflation reste supérieure à 5%.
Le taux d’usure, qui a beaucoup fait parler de lui en début d’année pour avoir empêché l’obtention de certains crédits, a eu pour mérite moins médiatisé, depuis qu’il est révisé chaque mois, d’éviter une remontée plus brutale des taux en l’obligeant à être plus progressive dans la durée.
Un impact modéré pour le locatif
Sans compter qu’une hausse de taux doit toujours être relativisée pour un investisseur locatif, contrairement à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. Les intérêts d’emprunt sont, au même titre que les coûts accessoires d’un crédit, déductibles des revenus locatifs fortement taxés à la tranche marginale augmentée des prélèvements sociaux.
Ainsi, un taux de 3,5% assurance incluse revient à 1,5% net de fiscalité à un investisseur taxé dans la tranche marginale à 41%.
La France, eldorado du crédit
La France dispose de règles bancaires particulièrement attractives pour acheter de l’immobilier d’habitation : pas besoin d’un apport conséquent, un prêt étalé sur une longue durée, un taux d’intérêt fixe qui peut être renégocié à la baisse tout comme la durée d’emprunt.
Peu de pays disposent d’un système aussi favorable, y compris chez nos voisins : un apport d’au minimum 20% du prix est requis en Suisse, la durée d’emprunt est limitée à 20 ans en Allemagne avec des taux révisables, quand ils sont majoritairement variables en Espagne, au Portugal ou en Italie.
Le système bancaire français est ainsi favorable à deux titres :
- Il n’est pas nécessaire d’être déjà riche pour s’enrichir dès lors que l’effet de levier offert par le crédit est maximisé : quelques milliers d’euros de capital peuvent suffire pour s’endetter sur une durée longue de 25 ans qui permettra de minorer l’épargne à fournir (pour un même loyer, le montant des mensualités à rembourser sera plus faible)
- Une future évolution des taux sera profitable à l’emprunteur, protégé contre une hausse (son taux est fixe) et bénéficiaire d’une baisse (son prêt est renégociable). Dans tous les cas, l’épargne mensuelle à fournir pour payer le différentiel entre le loyer perçu et la mensualité de crédit diminuera : en cas de hausse des taux en raison de l’inflation, le loyer perçu augmentera mais pas la mensualité de crédit ; en cas de baisse des taux, la mensualité de crédit diminuera après renégociation, sans que le loyer baisse pour autant.
Il n’y a donc pas de bon ou de mauvais moment pour emprunter, l’important est de passer à l’action. Plutôt que d’attendre pour investir, investissez puis attendez !
Success Story
Monsieur O. cherchait à dynamiser son patrimoine. Basé à Paris, il n’avait pas le budget pour investir sur Paris. Sur le conseil de son consultant, Monsieur O. a acquis en 2011 un appartement neuf à Bordeaux, dans le quartier des Bassins à Flot. Cet investissement locatif au prix de 252 000 euros a été financé intégralement à crédit sur une durée de 25 ans, à un taux de 3,90 % hors assurance et livré en 2013. Le loyer, ainsi qu’une réduction d’impôt, ont permis à Monsieur O. de débourser chaque mois seulement 290 euros à compter de la livraison pour rembourser le crédit et payer les charges locatives.
En mars 2017, profitant de la baisse régulière des taux, Monsieur O. a renégocié son crédit à un taux de 1,60% : sa mensualité est restée identique avec une part de capital remboursée plus importante, et la durée de son prêt s’est mécaniquement raccourcie. Courant 2022, les taux sont remontés. Le taux et la mensualité de Monsieur O. restent inchangés alors que le loyer qu’il perçoit cette année est en hausse de 3% en raison de l’inflation.
Monsieur O. envisage la revente de son appartement dans le courant de l’année prochaine. Le capital final qu’il est en mesure d’escompter, résultera de 2 sources de performance :
- La plus-value générée sur la durée par l’évolution haussière des prix en zone tendue (actuellement estimée à 25% dans son quartier, soit 60 000 euros) ;
- Le remboursement progressif du capital emprunté à la banque (115 000 euros remboursés à l’été 2024).