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Nos convictions

► Réalisez impérativement une étude préalable chiffrée comparant les différents schémas,
► Privilégiez le démembrement quand celui-ci est possible et réalisable dans de bonnes conditions,
► Faite vous accompagner par un professionnel pour la réussite et la sécurisation de votre projet.

L’entrepreneur peut avoir recours au schéma de démembrement pour investir dans des locaux et bénéficier de ses avantages à condition de respecter certaines règles.

 

Le dirigeant de PME qui envisage d’acquérir un bien immobilier pour l’exploitation de son entreprise a la possibilité de recourir au démembrement de propriété afin de béné-ficier à la fois des avantages des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu et de celles soumises à l’impôt sur les sociétés. Il va acheter, à titre privé, la nue-propriété du bien immobilier
(environ 60% de la valeur de l’actif), de son côté la société d’exploitation utilisatrice du bien acquiert l’usufruit tem-poraire sur une durée à déterminer (entre 12 et 20 ans en général).

Il convient préalablement dans ce type de schéma de mesurer les conséquences du démembrement pour valider l’opportunité de cette stratégie.

Pendant la période de détention de l’usufruit temporaire du bien immobilier

Le dirigeant nu-propriétaire ou la SCI qui achète la nue propriété, ne sera pas imposé puisqu’il ne touche pas les revenus de la location du bien immobilier acquis. Si un crédit a été contracté pour l’acquisition de cette nue-propriété, les frais financiers correspondants ne peuvent être déduits d’autres revenus fonciers.

L’usufruitier (la société exploitante du dirigeant) acquiert un droit qui pourra être amorti sur la durée de l’usufruit dans les comptes de la société. Si la société d’exploitation emprunte pour son acquisition, elle supporte une charge de remboursement  d’un montant inférieur à celui d’un loyer. Ce point est une condition impérative pour sécuriser le schéma d’un point de fiscal et du droit des sociétés.

Le bénéfice de l’opération pourra être distribué au dirigeant (s’il est l’unique actionnaire), ce qui lui servira éventuellement à faire face au remboursement de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété.

Il est à noter que pendant la durée du démembrement, ce schéma n’interdit pas la vente du bien immobilier,
un déménagement de la société d’exploitation avec location du bien immobilier ou cession de l’usufruit temporaire.

A l’expiration de la période de démembrement 

A l’expiration de l’usufruit temporaire sur le bien immobilier, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Le bien immobilier pourra éventuellement être revendu, en exonération totale de plus-values au-delà d’une durée de détention de 30 ans,
qui est calculée à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Il pourra être également conservé par le dirigeant d’entreprise dans le cadre d’un complément de revenus ou faire l’objet d’une donation, qui effacera la plus-value.

Précautions à prendre

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Il est à noter qu’il n’est pas toujours possible d’opérer à l’acquisition concomitante de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété. Seuls les biens vendus par une société IS ou par un organisme territorial peuvent être acquis de cette manière, ce qui imposerait le recours au démembrement de parts sociales de SCI qui relève d’un autre schéma.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le contribuable a certes le choix de la solution la moins imposée mais comme la plupart des techniques d’optimisation fiscale, il est nécessaire d’être vigilant afin que le schéma ne tombe pas sous le coup de l’abus de biens sociaux, de l’acte anormal de gestion ou encore de l’abus de droit.

Si la réponse ministérielle Straumann du 5 mai 2009 n’estime pas par principe que ce type de montage constitue un abus de bien social, ce n’est que sous la condition d’une réalité économique de l’opération. Et il devrait en être de même s’agissant des notions d’acte anormal de gestion et d’abus de droit.

En d’autres termes, il est indispensable :

●  Que la société d’exploitation trouve un intérêt économique à l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à un loyer,
●  Que la durée et la valeur de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété de la structure immobilière soient justifiées et justifiables,
●  Que les frais d’acquisition soient équitablement répartis,
● Qu’une convention de démembrement soit prévue entre les parties,
● Et enfin, que l’opération n’ait pas un but exclusivement fiscal.

Isabelle Brunsart, Directrice associée Reims

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