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IMMOBILIER : OÙ ET COMMENT INVESTIR ?

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Nos convictions

► Considérez le marché immobilier comme multiple et complexe,

► Faites correspondre vos choix d'investissements avec des objectifs patrimoniaux cohérents,

►  Intégrez dans votre analyse l'impact de la dette dans la création de valeur.

Piet MONDRIAN - Moulin dans la clarté du soleil - 1908 - Huile sur toile - 114 x 84 cm -

© Kunstmuseum Den Haag

Vaut-il mieux acheter à Paris, en province ou à l’étranger? Un appartement, un local commercial, des bureaux ? En direct, via un fonds d’investissement spécialisé, une SCPI, voire un « club-deal » ? … Les clés pour faire le bon choix.

Immobilier physique ou pierre-papier ?

L’acquisition en direct de la résidence principale n’est plus nécessairement le premier investissement immobilier d’un ménage. Avec la hausse des prix de ces 20 dernières années, il est de plus en plus fréquent que l’investisseur soit encore locataire lorsqu’il passe chez le notaire pour sa première acquisition immobilière : qu’il s’agisse d’un appartement ancien ou d’un appartement neuf en loi Pinel, l’objectif poursuivi est de se constituer du patrimoine à horizon 10/12 ans. Les effets de levier combinés de la dette et de l’avantage fiscal font de l’investissement « Pinel » un excellent choix pour cette stratégie.

Dans une logique de diversification, la pierre-papier constituera la meilleure des réponses. Logés au sein d’un fonds, les immeubles sont gérés par un professionnel. Ces fonds immobiliers, pour la plupart historiquement réservés aux institutionnels, permettent l’accès à tous types d’immobilier. Les plus prudents mutualisent le risque locatif en le répartissant sur des dizaines, voire des centaines de locataires : ce sont, par exemple, les SCPI ou les OPCI qui achètent leurs immeubles en vue de les conserver. Leur vocation est de distribuer des revenus réguliers.

Certains fonds plus risqués (FPCI ou FPS par exemple) réalisent des opérations de promotion, ou d’achat/revente, après un travail de repositionnement de l’actif sur son marché (rénovation, transformation, changement de gestionnaire…). Leur vocation est cette fois-ci de créer du capital sur un terme de 4 à 10 ans : ce sont généralement des fonds de « capitalisation » dont la performance attendue est élevée.

Entre ces deux types de support collectif d’investissement, le « club-deal » réunit quelques investisseurs autour d’un ou plusieurs actifs immobiliers rigoureusement sélectionnés. Les stratégies sont diverses : distribution ou capitalisation, détention longue ou horizon court… La dette est à l’intérieur du club-deal : l’investisseur n’apporte que des fonds propres, il n’a pas lui-même recours à l’emprunt, ce qui lui simplifie la vie et gomme les contraintes liées à l’emprunt (capacité et assurance notamment).

Résidentiel (habitation) ou tertiaire (entreprise) ?

Le poids de l’immobilier dépend de la surface du patrimoine global : ce n’est que lorsque la résidence principale représente une part moins importante du patrimoine que la proportion d’immobilier diminue (voir graphique ci-contre, extrait de l’enquête Patrimoine 2018 de l’INSEE). 

C’est aussi au passage de ces seuils qu’une diversification devient nécessaire. Le logement répond à la demande locative des ménages, l’immobilier tertiaire répond aux besoins des entreprises. Il est lui-même multiple : bureaux, commerces de centre-ville ou de périphérie urbaine, locaux d’activité, entrepôts, hôtellerie, cliniques…

Chacune de ces classes d’actifs a sa propre échelle de rendement. Afin de les comparer, les professionnels utilisent la notion de marché « prime » : le meilleur immeuble au meilleur emplacement. Comme il sera souvent loué aux « meilleurs » locataires, il est considéré comme le moins risqué de sa catégorie.


Avec la baisse des taux de crédit, la rémunération des actifs sans risque, ou les moins risqués, a fortement diminué en quelques années. L’étude trimestrielle de BNP Paribas Real Estate montre, ici pour les bureaux, des taux « prime » stables voire en baisse (voir rendements ci-contre).


Cette tendance fait converger l'immobilier tertiaire  vers les rendements de l’habitation, plus faibles : c’est une des raisons pour lesquelles les investisseurs institutionnels se tournent de nouveau vers l’immobilier résidentiel.


En dehors de ces marchés « prime », il est bien entendu possible d’aller chercher des rendements plus élevés. Mais attention, compte tenu des montants unitaires en immobilier tertiaire, le véhicule collectif restera le meilleur choix: club-deal, SCPI, OPCI, FPCI ou autres fonds spécialisés… 

Appartements anciens

L’emplacement… mais où ?

Dans un article de votre Convictions n° 46, nous évoquions les opportunités que recèle encore le Grand Paris. Tant en matière de logements que d’immobilier tertiaire, les sites des principales futures gares du Grand Paris Express représentent un potentiel avéré de réserve de plus-values. Les prix sont bien sûr valorisés par la forte demande mais il y a encore moyen de faire de réelles belles affaires.

En province, la périphérie immédiate des grandes métropoles régionales bénéficie souvent d’un déséquilibre de marché favorable à l’investisseur : les prix y sont moins élevés qu’en centre-ville alors que les loyers sont quasiment équivalents. Ce constat vaut autant pour le marché résidentiel que pour l’immobilier d’entreprise.

Pour autant, des disparités importantes subsistent entre nos capitales régionales. Même si toutes les grandes villes ont leurs atouts, l’attractivité de Strasbourg n’est pas celle de Lyon : l’écart de taux de rendement des bureaux « prime » (voir plus haut) entre ces deux villes est de près de 2 points !

Sur le marché du logement, le pouvoir d’achat en m² reflète bien ces écarts : avec 200 000€, vous pourrez vous offrir un appartement ancien de 46 m² à Bordeaux, ou de 50 m² à Lyon, mais de 73 m² à Montpellier ou Rennes.

En tant qu’investisseur, ce sera surtout le rendement locatif qu’il conviendra de comparer. Pour chacune de ces grandes villes, les prix moyens rapportés aux loyers moyens donnent une idée du niveau de rendement théorique d’un appartement dans l’ancien... Les villes les plus chères présentent les rendements les moins élevés mais il y a des exceptions dans celles où les loyers sont particulièrement chers : Aix ou Nice par exemple.

En dehors de nos frontières, l’investissement immobilier est plus aisé à travers des fonds : les SCPI, OPCI et autres foncières cotées sont déjà investies à l’étranger ; certaines de manière majoritaire, voire exclusive. Le choix de ces véhicules d’investissement est une bonne diversification qui permet, en outre, de profiter de conventions fiscales bilatérales avantageuses avec nos voisins.

En direct ou via une société ? 

Les premiers investissements en immobilier réalisés par un ménage se font généralement « en direct ». Le recours à une SCI, voire à une société à l’IS, est envisagé dans un second temps. La fiscalité des loyers est souvent le sujet qui pousse à réfléchir à l’évolution du mode de détention de l’immobilier au sein du patrimoine. Les loyers de location nue relèvent de la fiscalité des revenus fonciers, particulièrement dissuasive pour des TMI élevées. La tentation peut donc être grande de quitter cette catégorie de revenus. Attention, toutefois, au surcoût fiscal lors de la revente de l’actif et de sa sortie éventuelle de la société : un calcul précis devra être fait afin de valider la pertinence d'une société à l’IS. Le choix de l’IS est irréversible et doit correspondre à une stratégie à long terme.


Le choix du recours à une structure sociétaire peut également être motivé par des enjeux de gouvernance intergénérationnelle (qui décide quoi) et des objectifs de transmission aux générations futures. (cf article Foncière Familiale)

Cash ou dette ?

Le financement cash de l’investissement immobilier sera justifié par un besoin de revenus immédiats. Dans une logique de capitalisation, ou de besoin de revenus futurs, le recours à l’emprunt doit être privilégié.


La dette peut se trouver dans le véhicule d’investissement (fonds, club-deal…) : dans ce cas, si le niveau de dette est déjà élevé (50% ou plus), il paraît plus prudent d’investir en fonds propres pour bénéficier de l'effet de levier de taux historiquement bas.

 

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
SCI : Société Civile Immobilière
OPCI : Organisme de placement Collectif en Immobilier
FPCI : Fonds Professionnel de Capital Investissement
FPS : Fonds Professionnel Spécialisé
IS : Impôt sur les Sociétés
TMI : Tranche Marginale d’Imposition (à l’impôt sur le revenu)

Sources : INSEE, CLAMEUR, lespriximmobiliers.com, BNP Paribas Real Estate

LIONEL DUCROZANT
RESPONSABLE DÉVELOPPEMENT ETERNAM

1er trimestre 2019

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ET POURQUOI NE PAS CRÉER VOTRE PROPRE FONCIÈRE FAMILIALE ?

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