MAGAZINE CONVICTIONS

L'IMMOBILIER EST T-IL EN HAUT DE CYCLE ?

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Nos convictions

► Soyez sélectif sur la nature des actifs et sur les marchés d'investissements car la valorisation des actifs est réelle,

► Cherchez les poches de performance notamment en travaillant la localisation en mesurant bien son potentiel d'évolution,

► Endettez-vous ! le crédit est le seul "actif" aussi peu cher. Il reste un puissant levier d'enrichissement !
 

Piet MONDRIAN - Bois près d’Oele - 1908 - Huile sur toile - 128 x 158 cm
© Kunstmuseum Den Haag

Ces derniers temps, cette question revient régulièrement dans les médias, à juste titre après 25 ans de hausse continue des prix. Faut-il pour autant s’en inquiéter ?

La question de la valorisation des actifs immobiliers est d’autant plus pertinente que l’immobilier représente environ 40% de la richesse française, et qu’une baisse aurait un impact direct sur la valeur du patrimoine des ménages.

Le constat

Des prix en hausse


Les chiffres donnent le tournis : en 15 ans, l’immobilier parisien a progressé de 9,7% par an (loyers réinvestis) pour atteindre des records (10 000 € / m² prix moyen et jusqu’à 45 000 € sur certains actifs). 


Nous assistons aussi à une forte hausse, plus récente, des prix de l’immobilier commercial. Depuis 2012, les prix se sont envolés : le mètre carré de bureau parisien qui se négociait autour de 10 000 € en 2009, dépasse désormais parfois les 20 000 €. La hausse des prix est encore plus importante sur les commerces de centre-ville et les hôtels.

Nécessité et rareté de l’immobilier


La population française est de 67 millions de personnes (contre 40 millions en 1950) avec un même nombre de grandes villes et de centres-villes. Vivant davantage seuls, et plus longtemps, nous avons donc besoin d’encore plus de logements. 


Dans le même temps, la population active consomme des milliers de mètres carrés de bureaux, commerces et activité dans le centre des grandes villes, créant une inflation en évinçant le logement vers la périphérie. 


Un actif tangible


L’immobilier est l’actif réel, tangible par excellence. Sauf risque extrême, un propriétaire immobilier sera toujours détenteur d’un terrain et d’un actif susceptible de générer des revenus. Cette vertu, négligée en période d’euphorie économique, retrouve bien des attraits en période de tension. 

Résilience et attractivité des loyers


Pour l’investisseur en capital, l’immobilier présente le grand avantage de produire des loyers, rendement beaucoup plus stable et résilient que les dividendes. Les loyers les plus faibles constatés sur les bureaux, commerces et logements en centre-ville, sont considérablement plus élevés que la rémunération des emprunts d’état : environ 3% à Paris, 4% à 5% dans les métropoles régionales, contre moins de 0,5% pour les OAT de moyen ou long terme. Par la même occasion, l’immobilier rémunère en général nettement au-dessus de l’inflation.

Quelle analyse avoir des marchés immobiliers dans ce contexte ?

Le logement est-il réellement en surtension ?


À 4 133€/m² le prix moyen, après des années de hausse, de manière objective et en comparaison des revenus des français, la réponse parait évidente. La stagnation récente des ventes la suggère. Néanmoins la réalité est plus contrastée. 

Sur 30 ans par exemple, la hausse des valeurs du logement en France, en incluant les loyers réinvestis pour la comparer utilement aux autres actifs, est de 8,4%. Mais si l’on corrige ces chiffres des loyers et de l’inflation, les prix d’acquisition moyens sont modérément supérieurs à ceux de 2004 !

La baisse de solvabilité des ménages peut constituer une inquiétude, malgré des données favorables : l’emprunt immobilier moyen d’un propriétaire français, soit 55 655 €, représente 4,1 années de revenus, à peine supérieur à la moyenne décennale. Et aujourd'hui, il est possible d’emprunter sur 20 ans à 1,45%, contre 7% en 2000.

Dernier élément de réflexion : le marché du logement est libre et fluide (3 ventes/an pour 100 ménages) et les prix s’ajustent très rapidement à la baisse, si les acquéreurs ne suivent plus : en 2018, 35% des 50 plus grandes villes de France ont vu leurs prix moyens diminuer. 


L’immobilier est donc bien valorisé, néanmoins il reste une classe d’actif incontournable, et très attractive du fait de l'impact du crédit (qu'il est possible d'acquérir avec l'effet de levier du crédit dont les taux sont au plus bas).

Les bureaux et commerces connaissent-ils une bulle spéculative ?


Le marché de l’investissement sur le secteur tertiaire a retrouvé depuis 2014 ses niveaux de 2007 (près de 20 Mds € de ventes de bureaux par an, dont 73% en Île-de-France). Les bureaux de centre-ville sont à nouveau loués, des secteurs comme La Défense atteignent désormais des taux d’occupation de 95%. 


Sur 30 ans, les loyers de bureaux corrigés de l’inflation n’ont pas véritablement augmenté, les utilisateurs maintenant un rapport de force important. Ceci sera-t-il tenable si l’offre de bureaux devient insuffisante ? Nous annoncions l’an dernier une hausse progressive des loyers sur la décennie à venir, celle-ci est désormais bien engagée.

Plus préoccupant, en revanche, 73% des acquéreurs sont des fonds, dont les SCPI et OPCI qui collectent environ 10 Mds € annuels, six fois plus que dans les années 2000. Et, facteur aggravant, le marché en euros est 30% moins cher qu’il y a quelques années pour les acheteurs en dollars US (et en pétrodollars). 


Indiscutablement, les bureaux ou commerces du centre-ville parisien sont devenus très chers. Il est donc conseillé de s’intéresser à la périphérie ou aux métropoles régionales, peu touchées par cet emballement.

 

Au-dessus du volcan ?

Le risque le plus fréquemment évoqué est celui de la hausse des taux d’intérêt. Or, une hausse rapide nous semble très improbable et une hausse mesurée serait vraisemblablement peu impactante.

Cependant, si le secteur bancaire prend peur, la prime de risque des financements bancaires pourrait remonter brutalement et le crédit se tarir. 

En revanche, pour un particulier qui souhaite se loger ou investir, tirer profit des taux de financement très bas pour acquérir un bien reste très pertinent.

 

D’autant que si l’inflation remonte au-dessus de 2%, il aura emprunté à taux négatif ce qui serait historiquement une première dans l'histoire du crédit.

DAVID AUBIN

DIRECTEUR ASSOCIÉ ETERNAM

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