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Nos convictions
► Faites régulièrement un audit de votre patrimoine immobilier,
► N'hésitez pas à arbitrer les biens les moins rentables,
► Profitez de vos arbitrages pour renégocier vos crédits,
► Utilisez le démembrement de propriété pour les actifs que vous souhaitez garder dans votre patrimoine.
L’immobilier doit bénéficier de la même agilité de gestion que les actifs financiers. Parce qu’il est moins volatil, il est à tort figé dans un cadre que l’on hésite à faire évoluer.
La répartition et la composition du patrimoine des français se répartissent classiquement entre les actifs non financiers (essentiellement immobiliers) et les financiers. Autant ces derniers sont habituellement gérés de façon dynamique et sans affect, autant l’immobilier est souvent régi par des règles d’immobilisme, avec une prépondérance pour la résidence principale. La même méthode de gestion doit être retenue pour ces deux classes d’actifs, avec pour l’immobilier une plus forte réactivité dans le cadre d’une gouvernance opportuniste.
Actualisez votre stratégie patrimoniale immobilière
Un actif a du sens lorsqu’il est attaché à un objectif patrimonial. La « stratégie du millefeuille », souvent retenue par défaut, qui consiste à profiter des opportunités et à accumuler des opérations d’investissement conduit très souvent à empiler dans son patrimoine des actifs dont certains ne sont pas pertinents. Ces actifs, devenus non stratégiques, doivent donc faire l’objet d’un arbitrage pour, le cas échéant, réinvestir les fonds issus de la vente dans une nouvelle acquisition.
Ainsi, l’audit de votre patrimoine immobilier permet de détecter les actifs à arbitrer à l’aide d’une double grille de lecture :
1. Une analyse purement immobilière de chaque bien : quelle est la valeur de mon bien aujourd’hui ? Le mode de détention est-il optimisé ? Quelle a été l’évolution du marché et des prix depuis sa date d’acquisition ? Son emplacement est-il toujours aussi qualitatif ? Des travaux doivent-ils être réalisés afin de pérenniser sa valeur ? À quelle valeur est-il déclaré dans mon ISF ? Des soucis de gestion sont-ils apparus récemment ? Quelle serait la fiscalité en cas de vente du bien ? Enfin quel est le rendement NET (des charges et de la fiscalité) de l’actif ?
2. Une analyse en fonction de l’évolution de la situation patrimoniale et familiale de chacun comme une naissance, un divorce ou un décès, l’anticipation de la succession, une expatriation ou un simple besoin de liquidités…
Dans le contexte historique des taux d’intérêt historiquement bas, réaliser un audit pour arbitrer les actifs non stratégiques prend tout son sens, il permet, grâce à l’effet de levier, de doper le couple rendement/risque tout en améliorant sa fiscalité.
Des règles propres à l’immobilier
L’achat de la résidence principale répond généralement aux goûts et coups de cœur de leur propriétaire, venant minorer les choix rationnels devant être mis en avant dans le cadre d’un bon investissement.
Il n’en va pas de même de l’immobilier locatif : les critères de sélection doivent garantir le potentiel de location et sa rentabilité, ainsi que la plus-value à la revente. L’approche doit être objective, argumentée par une analyse précise du marché et du bien choisi. Il arrive trop souvent que l’investisseur se projette dans le produit comme s’il allait un jour l’habiter ! Rappelons que cette classe d’actifs est la seule qui bénéficie d’un financement à crédit créant ainsi un effet de levier : avec peu de fonds propres, il est ainsi possible de se constituer dans le temps un patrimoine conséquent avec une capacité d’épargne faible et en adéquation avec ses revenus.
Enfin, rappelons qu’un bien locatif vieillit : il nécessite un entretien important avec le temps, ce qui peut justifier à un moment donné un arbitrage. Sans compter des adaptions aux nouvelles normes et technologies, ou bien un environnement qui évolue avec le temps (quartier, économie locale, projets urbanistiques…).
Avec le temps, il est utile, voire nécessaire, d’auditer régulièrement votre patrimoine immobilier pour en avoir une vision actualisée et effectuer, le cas échéant, certains arbitrages pour réaliser le potentiel de ces biens arrivés à maturité.
Isabelle Balouka, Directrice du Département Conseil & Transactions
