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Nos convictions
► En 2018, créez du déficit foncier !
► Faites faire par votre consultant patrimonial une simulation de votre gain potentiel.
► Profitez-en pour développer votre patrimoine immobilier en investissant dans un actif avec travaux.
La mise en place du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 offre une fenêtre d’opportunité unique pour optimiser vos revenus fonciers.
2018, improprement qualifiée d’année « blanche », va permettre de ne pas payer d’impôts sur les revenus ordinaires. Pour ceux qui bénéficient de revenus fonciers réguliers, 2018 pourrait inciter à repousser tout projet de travaux à des années ultérieures plus propices. En fait, il n’en n’est rien.
Conséquence sur vos revenus fonciers
Pour justement éviter un report massif des travaux, phénomène préjudiciable tant aux locataires qu’aux artisans, Bercy a prévu un dispositif incitatif : pour 100 € de travaux passés en 2018 (et aucun en 2019), Bercy vous offre la déduction sur la moitié du montant de vos travaux 2018 et 2019, c’est-à-dire 50 € (1), à déduire au titre de 2019. La belle affaire ! Avec 20.000 € de revenus fonciers existants et 20.000 € de travaux décaissés en 2018, vous ne gagnerez que 10.000 € de droit à déduction sur 2019. C’est mieux que rien, mais vous perdez tout de même 10.000 € qui auraient normalement dus être imputables sur vos revenus fonciers. Notez qu’en attendant 2019 pour décaisser vos travaux, le système vous conduit au même résultat puisque la moyenne des deux années est toujours de 10.000 €.
Comment rendre le mécanisme profitable ?
Le principe du déficit foncier Lorsque vos travaux sont supérieurs à vos revenus fonciers existants, vous constatez un déficit foncier. Comme celui-ci est généré par l’imputation de vos travaux (et non de vos intérêts d’emprunt), il se reporte à hauteur de 10.700 € sur vos autres revenus, et vous conservez le solde pour l’imputer, autant que de besoin, sur vos revenus fonciers futurs (2).
L’optimisation du mécanisme Le calcul démontre qu’en imputant un montant de travaux suffisamment important (3), vous obtenez une déduction supplémentaire offerte, par le jeu du report du déficit. En dépensant 150.000 € de travaux en 2018 (et rien en 2019), le mécanisme d’incitation vous permettra de déduire 75.000 € en 2019. Avec 20.000 € de revenus fonciers existants, vous neutraliserez 194.300 € de revenus ! (10.700€ de revenus globaux et 183.600 € de revenus fonciers).
Sans le prélèvement à la source et ce mécanisme incitatif, vos 150.000 € de travaux auraient neutralisé 10.700 € de revenus globaux et seulement 139.300 € de revenus fonciers (150.000 – 10.700) : dans cet exemple, vous gagnez donc 44 300 € de revenus fonciers exonérés (+30%) !
Comment réaliser un montant de travaux si important ?
Sélectionnez des opérations immobilières de réhabilitation de logements dans les plus grandes villes françaises : les quotités de travaux sont généralement de l’ordre de 60%, voire plus. Un investissement de 240.000 € avec 63% de travaux vous donne la possibilité, sous réserves de quelques spécificités de montage à valider, de déduire 150.000 € de vos revenus fonciers en 2018. C’est donc une opportunité historique de faire de gros travaux sur votre patrimoine existant ou de profiter de développer votre patrimoine immobilier avec des actifs comprenant une part importante de travaux.
Lionel Ducrozant, Responsable Développement
