MAGAZINE CONVICTIONS
CRÉDIT BANCAIRE ET GESTION D’UN PATRIMOINE,
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Nos convictions
► La dette, un outil indispensable en phase de constitution de votre patrimoine,
► Endettez-vous tant que vous le pouvez pour profiter des taux bas et sur le très long terme,
► Renégociez vos crédits en cours (baisse de taux, absence de pénalité de remboursement par anticipation).
Dans un contexte de taux historiquement bas et ce, malgré une légère remontée récente, le recours à l’emprunt dans la gestion de votre patrimoine est plus que jamais opportun.
Le crédit peut être considéré aujourd’hui comme un actif à part entière et non comme un passif au regard de la faiblesse de l’impact de son coût financier. Il peut revêtir plusieurs formes :
• Le plus classique reste le crédit immobilier, amortissable ou in fine;
• Le crédit patrimonial qui, grâce à une garantie prise sur des actifs financiers existants (assurance-vie, contrat de capitalisation, compte titres…) permet de générer de la liquidité.
Crédit à taux fixe : du maintien du pouvoir d’achat à l’arme anti-inflation
Malgré la hausse des prix immobiliers, le pouvoir d’achat à l’acquisition reste en partie préservé grâce à la faiblesse des taux. À titre de comparaison, au 1er trimestre 2012, les taux moyens de crédit étaient de 3,90 % alors que le prix moyen au m² à Paris s’élevait à 8 260€1. Cinq ans plus tard, au 1er trimestre 2017, le taux moyen est de 1,46 % pour un prix au m² parisien de 8 450 €. Avec un crédit sur 15 ans, le pouvoir d’achat immobilier a été majoré de 16 %, malgré la hausse des prix immobiliers sur la période. Sur 10 ans, ce sont presque 30% de gain de pouvoir d’achat acquis par les investisseurs !
Ce type de crédit s’avère en outre une véritable arme anti-inflation. Les mensualités restent inchangées pendant toute la durée du crédit. À l’inverse, les loyers perçus sont revalorisés annuellement.
Crédit et transmission de patrimoine
L’utilisation du crédit lors de l’acquisition d’un bien locatif ayant vocation à être transmis peut limiter le coût fiscal d’une donation de l’actif réalisée en début de période de remboursement.
À titre d’exemple, un investissement immobilier de 250 000 € avec un loyer de 700 € mensuel net de charges, est financé avec un crédit sur 20 ans.
1. Création d’une SCI avec un apport (capital et compte courant) de 20 000 € en numéraire.
2. Acquisition pour 250 000 € grâce à un prêt bancaire du même montant. Les frais d’acquisition estimés à 19 000 € sont payés grâce à l’apport initial.
À ce stade, la SCI serait valorisée à 1 000 € (soit la valeur de l’immeuble minoré de l’emprunt).
3.Donation de la nue-propriété de 99 % des parts de la société au profit des enfants. La valeur de la société étant très faible
(1 000 €), les droits de donation, hors émoluments du notaire, seront quasi nuls.
4.Durant la détention du bien, les échéances de crédit de 1 235 € sont payées grâce au loyer de 700 €, et un apport en compte courant des parents associés de 535 €.
À l’issue du crédit, la valeur de la société transmise aux enfants, hors revalorisation du bien immobilier, sera de 122 500 € (valeur nette du compte courant d’associés des parents de 127 500 €). Cette structuration de l’opération a permis de :
• Transmettre un patrimoine sans coût fiscal, sans utilisation des abattements. Toute la plus value éventuelle du bien est également déjà transmise.
• Remboursement du compte courant des parents en utilisant la trésorerie de la société.
• Conserver la maîtrise de l’investissement : avec une rédaction adaptée des statuts de la SCI : contrôle des décisions importantes (location, vente…)
Crédit et revenus fonciers
La souscription d’un emprunt pour l’acquisition d’un bien immobilier en vue de sa location permet la déduction des intérêts sur les revenus fonciers existants et générés par ce bien. Si le bien ne génère pas de loyer, aucune déduction d’intérêts n’est possible.
Toutefois, il existe une exception notable : la souscription d’un emprunt pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit temporaire est détenu par un bailleur institutionnel social. Concrètement, le bailleur va acquérir un droit d’usufruit pour une durée fixée lors de l’acquisition (entre 15 et 20 ans). L’investisseur achète seulement la nue-propriété pour une valeur décotée de l’ordre de 60 % à 70 % de la valeur de la pleine propriété. Jusqu’à l’extinction de l’usufruit, où le bien est dit « démembré », l’investisseur ne va percevoir aucun revenu.
Au terme, l’investisseur devient plein propriétaire, sans paiement d’aucun droit. Durant la période de démembrement, dans la mesure où l’investisseur aura souscrit un emprunt, il pourra déduire ses intérêts, malgré l’absence de loyer, qui s’imputeront sur les revenus d’autres biens locatifs.
Le crédit constitue ainsi un véritable outil de création de valeur et de performance du patrimoine.
Florianne Moussigné, Ingénieur Patrimonial
