Paul Cézanne, Environs de Gardanne
Les SCPI(1) comptent parmi les placements favoris des Français.
Pourquoi certaines d’entre elles résisteront-elles mieux que d’autres à la crise du Covid-19 ? Quels critères de sélection retenir pour choisir les SCPI qui traverseront le mieux les crises ?
Les atouts des SCPI
Par définition, la famille des SCPI possède au moins deux atouts structurels en cas de crise :
1- Une large diversification de leurs patrimoines
• Mutualisation du risque locatif : nombre élevé et diversité sectorielle des locataires : toutes les activités économiques sont représentées.
• Diversification des typologies d’actifs : bureaux, commerces, retail parks, locaux d’activités, entrepôts, plateformes logistiques, hôtels, crèches, cliniques, EHPAD(7)…
• Diversification géographique désormais européenne pour beaucoup de SCPI.
2- Une qualité de signature de leurs locataires
Les SCPI ont, dans leur majorité, des locataires « grandes entreprises » : grandes enseignes, chaînes nationales et internationales, assureurs, services publics, groupes cotés… Il y a peu de PME. La plupart des loyers sont payés trimestriellement et d’avance.
Des impacts différenciés selon les SCPI
Les SCPI sont plus ou moins spécialisées sur certaines classes d’actifs : beaucoup d’entre elles détiennent plus de 70% de bureaux, certaines ne détiennent que des commerces, d’autres se consacrent exclusivement aux locaux du secteur de la santé ou de la logistique… Chaque secteur ne sera pas touché de la même façon. A court terme, nous pouvons faire l’analyse suivante :
• Les bureaux, surtout occupés par de grands groupes ayant mis en œuvre l’organisation nécessaire à la continuité de leur activité, seront moins impactés que ceux loués à des PME.
• Les commerces souffriront, qu’ils soient en pied d’immeubles, en centres commerciaux (fermés pendant le confinement) ou en retail parks (où seules les surfaces alimentaires et les activités de santé restent ouvertes).
• Les activités liées au monde de la santé devraient absorber le choc sans trop de difficultés.
• La logistique urbaine (transports routiers) devrait également assez bien absorber cet épisode tant la demande du e-commerce est accentuée pendant cet épisode. Enfin, l’hôtellerie de tourisme sera fortement impactée, avec, néanmoins, une meilleure résilience des grandes enseignes par rapport aux exploitations familiales.
PREMIÈRE CONVICTION
investir en SCPI sous-entend d’en détenir plusieurs : comment faire le bon choix ?
L’objectif est de privilégier les SCPI qui résistent le mieux. Certaines possèdent des atouts que d’autres n’ont pas, ou peu. C’est en énonçant les principaux facteurs clés de cette résilience en cas de crise que les critères de sélection se font jour.
Le choix de la Société de Gestion
1 - Une équipe de gestion expérimentée et stable, qui a su démontrer ses capacités à traverser les soubresauts de marchés.
2 - Un montant de capitaux gérés significatif permettant une meilleure diversification et une plus grande résilience.
La sélection des SCPI
Même si le premier critère reste l’expérience du gérant - ses performances sur le long terme, sa connaissance des marchés sur lesquels il intervient - d’autres indicateurs, plus techniques, se révèlent déterminants en cette période.
1 - Une SCPI à capital variable plutôt qu’une SCPI à capital fixe
La valeur de la part d’une SCPI à capital fixe dépend de l’offre (les associés souhaitant vendre) et de la demande (ceux qui souhaitent souscrire). En temps de crise, comme au début des années 90 où les vendeurs étaient bien plus nombreux que les acheteurs et où il n’y avait que des SCPI à capital fixe, cette valeur peut fortement baisser et s’éloigner, momentanément, de la valeur réelle de la SCPI. Au contraire, dans une SCPI à capital variable (la majorité des SCPI en cours de collecte sur le marché), le prix de retrait (auquel un associé vendrait) est certain : il est fonction du prix de souscription, lui-même fonction de la valeur de la SCPI.
2 - Le « report à nouveau »
C’est l’excédent de résultat mis de côté chaque année par la SCPI. La Société de Gestion peut, sur décision de l’assemblée générale des associés, s’en servir pour augmenter la distribution de sa SCPI.
Il se mesure en nombre de jours de distribution : une SCPI qui dispose d’un report à nouveau de 60 jours peut donc compenser 2 mois d’absence totale de loyers sur tous ses immeubles, ou, autre hypothèse, assurer le même dividende que d’habitude même si un tiers de tous ses locataires ne l’ont pas payée pendant 6 mois.
3 - Le prix de souscription
Dans une SCPI à capital variable, l’AMF(8) oblige la Société de Gestion à positionner son prix de souscription autour de la valeur(9) de la SCPI : à plus ou moins 10% de celle-ci.
Rédigé par Lionel DUCROZANT Chargé de développement immobilier ETERNAM
Une SCPI dont la valeur (pour une part) est de 100 € doit donc positionner son prix de souscription entre 90 € et 110 €. Si vous payez 105€ la part plutôt que 95 €, vous avez donc plus de chances de voir votre prix baisser en cas de correction de marché !
4 - L’endettement
L’AMF autorise les SCPI à avoir recours à l’endettement à une hauteur maximum de 40% de la valeur de leur patrimoine.
En période difficile, la collecte de capitaux auprès de nouveaux associés peut chuter. Une SCPI trop endettée serait donc rapidement amenée à devoir utiliser pour rembourser les banques :
• plus de loyers, donc baisser son dividende,
• sa trésorerie, donc bloquer son marché secondaire : plus de possibilité de sortie. Elle pourrait même être contrainte de céder certains immeubles, dans des conditions défavorables. Enfin, en sortie de crise, elle n’aurait aucun potentiel financier pour saisir les opportunités d’acquisition d’après crise… Les critères essentiels que nous venons d’évoquer ne sont pas toujours faciles à appréhender par l’investisseur particulier.
DEUXIÈME CONVICTION
Le conseil d’un professionnel apparaît indispensable pour la sélection et le suivi.
Les SCPI restent un placement immobilier, dont l’horizon de détention doit être d’une dizaine d’années.
Même si nous ne pouvons exclure que les conséquences de cette crise ne se traduisent par une baisse de plus ou moins grande ampleur, tant sur les dividendes versés aux associés que sur la valeur des parts, nous demeurons convaincus que les SCPI constituent une des familles d’investissement les plus résilientes, procurant des rendements attractifs dans notre environnement de taux bas.
Sous condition d’une réelle diversification de portefeuille, l’investissement en SCPI, présent ou futur, confirme sa pertinence dans le long terme au sein d’un patrimoine.
(1) SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
(2) SIIC : Société d’Investissement Immobilier Cotée
(3) FIA : Fonds d’Investissement Alternatif
(4) OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier
(5) OPPCI : Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier
(6) FPCI : Fonds Professionnel de Capital Investissement
(7) EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes
(8) AMF : Autorité des Marchés Financiers
(9) Valeur dite « de reconstitution », correspondant au montant nécessaire pour acheter tout le patrimoine de la SCPI, sur la base des dernières expertises d’immeubles.
Paul Cézanne - Le coude de la route
