MAGAZINE CONVICTIONS

CONSTRUIRE UNE STRATÉGIE IMMOBILIÈRE PERFORMANTE

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La place de l’immobilier est incontournable dans un patrimoine : comme tous les autres actifs, il convient de construire une vraie allocation immobilière en fonction d'objectifs définis et de la gérer dans le temps.

Avec une baisse généralisée des rendements, l’immobilier offre actuellement des performances intéressantes.
La mise en place d’une stratégie immobilière adaptée à ses objectifs se révèle dès lors plus que jamais indispensable.
Le mode de financement participant à la performance, il faut là aussi rechercher le schéma le mieux adapté.


Construisez une allocation immobilière diversifiée en phase avec votre profil de risque

A l’instar de la gestion financière, l’immobilier est une classe d’actifs variée dont le risque doit être analysé au regard du rendement espéré.

Du résidentiel à l’immobilier d’entreprise

Un investisseur ne peut plus aujourd’hui se contenter d’investir uniquement sur de l’immobilier d’habitation.
Une partie de son patrimoine immobilier doit être constituée d’autres types d’actifs. C’est comme si on se contentait de n’investir que sur le marché boursier français en négligeant le reste des places financières !

L’immobilier d’entreprise offre par exemple des actifs qui se démarquent par nature de l’immobilier d’habitation :
bureaux, commerces, hôtellerie, parcs d’activité entrepôts… Il s’agit d’un marché prépondérant en France (volume supérieur à 25 milliards en 2016) qui génère des rendements souvent meilleurs que ceux offerts par l’immobilier d’habitation.

Rappelons toutefois qu’il s’agit d’un marché réservé traditionnellement aux institutionnels qui nécessite donc, pour le particulier, d’être bien accompagné dans le choix des actifs et des stratégies à envisager.

De la stratégie premium à l’investissement opportuniste
Emplacement n° 1, locataires de premier plan, baux fermes avec une durée supérieur à 6 ans…voilà comment définir une stratégie Premium, appelée dans le jargon immobilier « Core ». Si la sécurité est l’élément clé de cette stratégie, le rendement affiché est en contre partie limité : entre 3 et 5% du prix de l’actif.

Certaines opérations disposent également de critères Core et peuvent offrir un rendement supplémentaire intéressant pour différentes raisons : environnement en développement, amélioration de l’état locatif, travaux d’em-bellissement…
Dans tous les cas, il conviendra ici de privilégier une stratégie de détention long terme (supérieure à 10 ans) pour obtenir un investissement de qualité.

Il peut être intéressant de développer aussi des stratégies opportunistes avec des opérations variées et plus risquées : opération de promotion, acquisition d’un immeuble non loué, restructuration, transformation…. Cette stratégie peut générer des rendements à deux chiffres avec des retours sur investissement rapides (inférieur à 5 ans), en contre partie d’un risque plus important.


Privilégiez des stratégies de capitalisation et profitez des taux d’intérêt encore bas

Le crédit immobilier n’a jamais été aussi bon marché. Et même si les rendements des actifs poursuivent leurs baisses, le différentiel entre rendement locatif et le coût de la dette n’a jamais été aussi élevé (voir graphique ci-dessous).
Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires pour faire face à votre train de vie, il est inutile de financer un investissement immobilier comptant. Mieux vaut s’endetter et multiplier les opérations. Ce type de stratégie par endettement est un excellent rempart contre un retour de l’inflation. Si les loyers augmentent, la dette, quant à elle, reste constante ! Il est donc, fortement conseillé de favoriser la dette sur des durées longues.
Trop souvent monolithique, l’immobilier doit faire l’objet d’une stratégie plus pertinente et plus diversifiée afin de profiter des opportunités qu’offre cette classe d’actifs.
Vous remarquerez que nous n’avons pas parlé de fiscalité : sans être un critère primordial dans la prise de décision, elle en est pour autant une composante du schéma : une détention via une société à l’IS offre une fiscalité bien faible durant la période de détention grâce au jeu de l’amortissement l’IR permet quant à lui une exonération sur la plus value après 22 ans…
Sans compter les élections de 2017 qui pourraient une fois de plus changer les règles du jeu, cette fois ci, espérons-le, en faveur des investisseurs.

Ce type de stratégie par endettement est un excellent rempart contre un retour de l’inflation. Si les loyers augmentent, la dette, quant à elle, reste constante ! Il est donc, fortement conseillé de favoriser la dette sur des durées longues.
Trop souvent monolithique, l’immobilier doit faire l’objet d’une stratégie plus pertinente et plus diversifiée afin de profiter des opportunités qu’offre cette classe d’actifs.
Vous remarquerez que nous n’avons pas parlé de fiscalité : sans être un critère primordial dans la prise de décision, elle en est pour autant une composante du schéma : une détention via une société à l’IS offre une fiscalité bien faible durant la période de détention grâce au jeu de l’amortissement l’IR permet quant à lui une exonération sur la plus value après 22 ans…
Sans compter les élections de 2017 qui pourraient une fois de plus changer les règles du jeu, cette fois ci, espérons-le, en faveur des investisseurs.

Comment investir dans l'immobilier d'entreprise ?

SCPI/OPCI : ces véhicules, régulés par l’AMF, et communément appelés « Pierre Papier », ont représenté presque 15% des acquisitions en France en 2016. Ils donnent accès à l’im-mobilier d’entreprise à des investisseurs privés, sans aucune contrainte de gestion, avec des distributions régulières de reve-nus. L’investissement dans ces fonds est accessible à partir de quelques milliers d’euros.
Club-deal : réservé à des investisseurs disposant d’un patrimoine plus important, le club deal permet d’investir comme un institutionnel.
Un groupe d’investisseurs privés (4 à 20 personnes) se réunit pour l’acquisition, en direct ou au travers d’une holding, d’un actif ou d’un portefeuille d’actifs, la gestion de ces actifs étant confiée à un professionnel. L’investissement en club deal est accessible dès 200 000€.
Risque de liquidité, baisse des revenus locatifs, valorisation des parts de SCPI et OPCI

 

 


Il s’agit d’hypothèses n’offrant aucune garantie sur les chiffres présentés. Il convient de vous rapprocher d’un consultant qui vous fournira une recommandation personnalisée conforme à vos objectifs et vos capacités d’endettement.

Jonathan Donio, Associé directeur du Pôle Grands Investisseurs Privés d’Eternam

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