MAGAZINE CONVICTIONS

ET POURQUOI PAS UN CLUB DEAL , COMME UN INSTITUTIONNEL !

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Nos convictions

►Participez à un club deal pour accéder à des offres réservées traditionnellement aux institutionnels.


►Diversifiez votre enveloppe sur plusieurs club deals si vous le pouvez pour varier les sous-jacents (bureaux, hôtellerie...).


►Privilégiez les club deals structurés avec de la dette et pouvant être couplés à un dispositif fiscal attractif contribuant à améliorer la performance.

On parle de club deal immobilier lorsque des investisseurs privés participent, directement ou indirectement, à un tour de table permettant d’acquérir ensemble un ou plusieurs actifs immobiliers.

De quoi parle-t-on ?


Un club deal regroupe généralement entre 4 et 20 investisseurs apportant chacun entre 250 000 et 2 M €. Un club deal se construit autour d’un actif ou d’un portefeuille bien identifié. Il peut s’agir d’immobilier de bureaux, de commerces, de locaux d’activités ou logistiques, d’hôtellerie et éventuellement d’immeubles résidentiels. Ces actifs sont prioritairement situés en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. 
Tout comme sur les marchés financiers, les stratégies immobilières visent à répondre au couple risque/rendement recherché par les investisseurs particuliers ou chefs d’entreprises.

Quelles stratégies d’investissement ?


Les stratégies « core et core + » (de premier plan et à potentialité de valorisation) concernent les opérations dites « patrimoniales »  qui privilégient la qualité de l’emplacement des actifs et la sécurité du patrimoine. Cependant, ce choix limite le rendement des placements. 


A contrario, les stratégies les plus risquées dites
« Value added » et « opportunistes » ont pour objectif d’aller chercher une rentabilité plus forte en retravaillant les actifs afin de les repositionner sur leur marché.

Quel effet de levier ?


Lors de la structuration d’un club deal, une dette est mise en place. Elle participe à la rentabilité du deal et constitue l’effet de levier. Par exemple, pour un club deal de 40 M€ d’investissement, 20 M€ sont apportés par les investisseurs et 20 M€ seront empruntés. 

Quels objectifs ?


Il existe 2 grandes catégories de club deals : les club deals distributifs qui, comme leur nom l’indique, vont distribuer des revenus régulièrement et les club deals de capitalisation pour lesquels le gain n’est perçu qu’à la cession des actifs.


Certains club deals peuvent, en outre, présenter de véritables avantages fiscaux. En fonction de leur nature, ils pourront être éligibles au régime d’apport cession, bénéficier d’exonération de plus-value, voire d’exonération d’IFI.


Les club deals représentent donc des opportunités rares d’acquérir des biens immobiliers traditionnellement réservés à des institutionnels. Ce sont des opérations créées sur-me-sure par des experts immobiliers comme les équipes d’Eternam, filiale immobilière du groupe Cyrus, et structurées par des équipes juridique et fiscale dédiées. Les biens sont confiés à des assets managers rigoureusement sélectionnés qui se chargent de la gestion des immeubles.

Ce type de solutions, qui peut s'apparenter à du Private Equity, impose un véritable savoir-faire de la part d'équipes rodées dans la sélection, la négociation et le financement afin d'offrir un investissement maîtrisé aux investisseurs.


Rappelons que ces produits présentent un risque de perte de capital et une illiquidité durant plusieurs années.

Jonathan Donio

Directeur du développement ETERNAM

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