MAGAZINE CONVICTIONS

CHANGEZ VOTRE APPROCHE :
GÉREZ VOTRE IMMOBILIER EN « MODE PROJET » !

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Nos convictions

► N'hésitez pas à faire un audit de votre immobilier existant, 
► Investissez en intégrant un objectif transmissif sur les générations futures, 
► Distinguez le pouvoir de l'avoir (démembrement, SCI), 
► Endettez-vous à taux fixe, sur le plus long terme possible.

L’immobilier est le chouchou des épargnants qui font parfois tellement confiance à cet actif qu’il semble inutile d’envisager une stratégie définie : acheter suffit en fonction des opportunités. Aujourd'hui, il convient de reconsidérer cette méthode trop simple au regard de la complexité des marchés.

Si l’approche opportuniste a pu porter ses fruits par le passé à un moment où le marché immobilier était homogène et croissant, aujourd’hui la diversité des marchés immobiliers conduit à une grande variété de produits immobiliers qui rend plus complexe l’investissement. Certaines solutions de placement sont soutenues par une fiscalité favorable qui ne peut jamais être le critère principal de choix, ce qui est malheureusement souvent le cas. Les stratégies peuvent varier selon le montant à placer : actif par actif et via des véhicules collectifs (SCPI, OPCI) pour des investissements allant jusqu’à 500 000 € ou l’opportunité de clubs deals pour des montants supérieurs à cette somme. Pour les plus gros investisseurs, l’achat en bloc peut être envisagé (> 5 M€).

Adaptez votre investissement à un objectif précis
 

L’opportunité et la défiscalisation ne sont plus de mises dans l’approche en mode projet. Comme toute autre classe d’actifs, l’idée est d’assigner à l’immobilier des objectifs patrimoniaux et de faire correspondre vos investissements immobiliers à des objectifs précis. Ces derniers peuvent être divers : aider vos enfants à s’installer, préparer votre retraite, transmettre du patrimoine, protéger votre conjoint… Ils peuvent être regroupés autour de deux grandes thématiques :

le besoin de revenus et la création de capital.

 

Le besoin de revenus complémentaires
 

Cette thématique pourra se décliner dans un besoin immédiat ou différé selon le statut de l’investisseur : préparation de revenus complémentaires pour la retraite ou au contraire, le maintien du train de vie en phase de retraite. L’anticipation et le crédit seront les deux facteurs différenciants : plus vous avez de temps, plus vous pouvez utiliser le crédit et plus votre actif sera important et les revenus conséquents. Le besoin de revenus immédiats sera impacté par votre capacité d’investissement au comptant pour l’acquisition d’un actif de rendement en fonction du marché locatif actuel.

Afin de conserver le maximum de revenus, l’optimisation de la fiscalité est un ingrédient nécessaire à toute stratégie de revenus. Pour un investissement immobilier, s’ajoute à cela la prise en compte des charges locatives. La combinaison d’une fiscalité attractive et de l’absence de gestion locative peut être une bonne solution pour vous assurer des revenus pérennes avec la plus grande sérénité (Cf.SCPI Allemande et location meublée en résidences de services…).

Dans votre approche, faites toujours l’analyse complète des charges, de la gestion et de la fiscalité pour calculer la rentabilité réelle de votre investissement. Le rendement locatif facial ne peut pas être satisfaisant.

 

La création de capital
 

L’immobilier est le seul actif patrimonial qui peut s’acquérir avec un minimum de fonds propres et avec l’effet de levier du crédit. Il est donc important dans la constitution d’un capital qui, avec le temps et l’évolution de vos objectifs, pourra être arbitré vers d’autres actifs. Pour les entrepreneurs, c’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine privé en attendant une future transmission de leur entreprise. Les crédits n’ont jamais connu une période aussi longue de taux bas. Ne pas en profiter n’est certainement pas une bonne stratégie. Le coût net financier d’un taux de 1,5 % qui bénéficie d’avantages fiscaux et de l’inflation, même basse de 0,6%, rend presque indolore le coût d’acquisition d’un nouvel actif. On va retrouver dans cette catégorie les placements comme la loi Pinel, la location meublée, les SCPI mais aussi les clubs deals sur des actifs plus importants. Le crédit n’est pas tout, la stratégie patrimoniale peut aussi apporter un effet de levier complémentaire avec par exemple, l’acquisition en démembrement temporaire d’un bien, l’utilisation de SCI suivie de donations de la nue propriété, l’encapsulement de l’opération dans une société à l’impôt sur les sociétés (fiscalité à 15% puis 33%, bientôt à 25%)… L’objectif ici est de sélectionner des actifs dont la valeur peut progresser avec le temps pour renforcer les effets de levier du schéma.

Nous vous conseillons donc de gérer votre immobilier en mode projet : UN besoin = UNE stratégie immobilière pouvant comprendre un ou plusieurs actifs. Plus que jamais, il est recommandé d’être accompagné pour sélectionner la nature des biens, les schémas les mieux adaptés à vos objectifs. 

Benoît Perrusset, Responsable Développement Pôle Immobilier Patrimonial

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